Купить квартиру в Нью-Йорке: основные этапы


Надежда Дилендорф,  представитель риэлторской компании Douglas Elliman Real Estate в Нью-Йорке. Фото предоставлено Надеждой Дилендорф.Надежда Дилендорф, представитель риэлторской компании Douglas Elliman Real Estate в Нью-Йорке. Фото предоставлено Надеждой Дилендорф.Недвижимость в Нью-Йорке обслуживают тысячи риэлторов. Среди них есть специалисты высокого класса — это профессиональная элита, те, кто работают на самом высоком уровне. Мы обратились в знаменитую риэлторскую компанию Douglas Elliman Real Estate в Нью-Йорке.

Тем, кто собрался купить квартиру в Нью-Йорке, будет полезно узнать из первых уст о том, как в США происходит процесс приобретения недвижимости, какие сложности и неожиданности могут ожидать покупателя, приехавшего из страны, где не только говорят на другом языке, но сам жизненный уклад и правила игры несколько отличаются от того, с чем он может столкнуться в Америке. Итак, рассказывает Надя Дилендорф, которая помогает приобретать и продавать недвижимость в Нью-Йорке, Флориде, Лонг-Айленде и Хэмптоне. Планирование и приезд

Первое, что должен знать тот, кто собирается приобрести недвижимость в Америке, будучи гражданином другой страны — это то, что для иностранцев не существует ограничений на приобретение жилой недвижимости в США. В Нью-Йорке вообще значительная часть жилого фонда принадлежит иностранным гражданам и корпорациям. При этом некоторые виды жилой недвижимости, такие как кооперативы или определённые типы зданий, требуют заполнения налоговой декларации в США, что усложняет или делает невозможной покупку квартиры для тех, кто не платит здесь налогов. Что же касается наиболее популярных видов недвижимости среди иностранных покупателей — кондоминиумов, домов и таунхаузов, их приобретение совершенно свободно от каких-либо ограничений.

Допустим, человек хочет приобрести квартиру в Нью-Йорке. Для этого ему нужно связаться со здешним риэлтором. В принципе, неважно, каким образом клиент выходит на меня — через знакомых, по рекомендации фирмы-партнёра или по моим вебсайтам. Мы с ним созваниваемся, я спрашиваю, что его интересует, подбираю ему недвижимость. Сейчас это сделать даже проще, поскольку в нашей фирме появилась уникальная возможность — самая большая и ежедневно обновляющаяся база недвижимости http://www.nadiadilendorf.elliman.com/join-today

Я просто показываю путь, как клиент самостоятельно может просматривать и выбирать подходящую для себя недвижимость. Человек получает доступ практически к любому листингу недвижимости во всех городах и районах, где действует наша компания, а это Нью-Йорк, Лонг-Айленд, Хэмптон и Флорида. Нажав опцию Search (поиск), можно задать все желаемые критерии. Например, клиенту нужна двухспальная квартира и у него есть миллион долларов… Ему ежедневно будет приходить обновление, которое ещё не вышло на рынок. Ему даже не надо, в принципе, ни писать, ни звонить, он просто может кликнуть — и мне уходит сообщение: «Надя, я хочу эту квартиру посмотреть». Я тут же договариваюсь с продавцом о времени встречи.

Но в первую очередь мы уточняем, когда человек может приехать. Допустим, сейчас октябрь, покупатель хочет приехать где-то в середине ноября. Я спрашиваю его: «На сколько дней вы приезжаете? На неделю, две?» Мне надо точно знать, сколько у нас есть дней.

Просмотр и приобретение

До того, как начать просмотр недвижимости, мы назначаем встречу у меня в офисе. В зале, где проходит встреча, есть экран, и я делаю презентацию всех квартир — и тех, которые клиент уже видел, и тех, которые ещё не видел. Я объясняю ему подробно всё, что есть в этом листинге — что входит в каждую квартиру, каковы её размеры, месячные расходы, все её плюсы и минусы. Хотя всегда есть один плюс (или, может быть, минус для кого-то), когда мы говорим об элитных квартирах в Нью-Йорке — цены на них остаются высокими вне зависимости от того, что происходит с рынком недвижимости в Америке… Если в результате презентации у клиента изменилось отношение к тому, что он предполагал приобрести, он может всё переиграть: «Я уже эту квартиру не хочу, я думал купить двухспальную квартиру, а теперь понимаю, что она маленькая для меня, давайте мне 3-спальную». Эти два-три часа у меня в офисе необходимы, чтобы проработать полностью то, что мы будем с ним делать дальше, в том числе какие аппойтменты (Appointment — деловая встреча) мне нужно назначать…

В беседе с теми, кто приезжает из стран бывшего Союза, очень важно понять, что недвижимость, которую они собираются приобрести — для них инвестиция, или жильё для собственного пользования. Действительно, довольно часто люди вначале хотят одно, а когда мы начинаем беседовать, я понимаю, что у них абсолютно другие задачи. И бюджет у них другой, и районы им нужны другие, и вкусы другие. Я спрашиваю: «А для чего вам эта квартира? Вы хотите родителей привезти на вторую половину жизни? Или ребёнка в школу устроить? Тогда в какую?» Если школа не в Нью-Йорке, то зачем им недвижимость в Нью-Йорке? Если они хотят квартиру купить для того, чтобы легализовать себя, реализовать какие-то иммигрэйшн-документы, то я рекомендую им несколько иммигрэйшн-адвокатов на выбор.

Перед тем, как идти смотреть квартиры, я беру себе один дополнительный день — на координацию всех встреч. Чтобы нам было удобно посмотреть, скажем, пять-шесть квартир, это надо заранее согласовать со всеми продавцами. В тот же день или на следующий, как правило, мы идём с клиентом в банк — открывать банковские счета. Если, допустим, покупатель хочет купить квартиру полностью за наличные, значит, у него должны быть деньги на банковском счету в Америке и возможность полностью рассчитаться. Когда клиент приезжает, я первым делом его спрашиваю: «У вас есть банковский счёт здесь?» Иногда люди предпочитают положить деньги на Escrow Account (счёт, принадлежащий третьему лицу, на котором на определённых условиях хранят денежную сумму) адвоката, и тот на Сlosing (заключительный акт подписания документов о передаче прав на вступление во владение недвижимостью) выписывает чек со своего счёта на имя продавца.

Затем я иду с клиентом к адвокату, где знакомлю их друг с другом. Или просто даю клиенту координаты адвоката. В обязанности адвоката входят всевозможные проверки, составление контрактов, договоров о намерениях, регистрация квартиры в штате Нью-Йорк, получение всех «титулов» (т.е. документов, подтверждающих право на владение). Сначала у людей возникает масса вопросов, а потом им начинает нравиться то, что они и в самом деле защищены, что могут купить квартиру в другой стране, спокойно спать и быть уверенными в своей покупке. Когда я клиентов знакомлю с адвокатом, то рекомендую поддерживать с ним отношения, потому что это знакомство пригодится надолго: «Сейчас вы клиент — покупатель, а через некоторое время вы будете выступать в роли ленд-лорда (владельца жилплощади) и вам нужен будет адвокат, который под ваш заказ будет оформлять договора на сдачу жилплощади в аренду, делать проверки и подписывать квартиросъемщика». С любым вопросом — к своему адвокату! Я всегда предлагаю несколько адвокатов на выбор — из тех, кто специализируется в определённых областях.

Человек, купив квартиру как инвестмент, нуждается в ежегодном заполнении налоговой декларации, ему каждый год нужно отчитываться перед IRS (Государственное налоговое управление). Accountant (бухгалтер) должен находиться в США, при этом владелец может быть в другой стране. Поэтому, чтобы им было удобнее, я их заранее знакомлю. В результате владелец имеет своего бухгалтера, который полностью ведёт его налоговую документацию здесь, и в дальнейшем они переписываются и обмениваются формами через Интернет. А я уверена, что если человек купил квартиру с моей помощью, у него не будет никаких проблем с налогообложением. Я стараюсь предоставить полный спектр услуг, чтобы человек, который приехал, чувствовал себя очень комфортно.

Бывает, что мне задают вопрос, зачем покупателю нужен свой брокер, ведь у некоторых продавцов уже есть агент… Покупка недвижимости является довольно сложной процедурой. Она требует участия многих профессионалов: адвокатов, ипотечных брокеров, специалистов по праву собственности, землемеров, архитекторов, оценщиков, каждый из которых выполняет свою узко-специфическую работу. Управление такой большой и разнообразной командой профессионалов требует много усилий, знаний, умения всех понимать и объединять. Любое неверное движение может помешать заключению сделки и вылиться в дополнительные расходы для самого покупателя. Без собственного агента покупатель не будет защищён. Помощь брокера, представляющего интересы покупателя, может оказаться неоценимой. Тем более что агент продавца не станет способствовать снижению стоимости недвижимости, это против его контрактных обязанностей.

Контракт, клозинг и после…

Процедура купли-продажи квартиры начинается с того, что вначале мы делаем продавцу оффер (Offer — предложение). Если предложение принято, адвокат продавца передаёт на подпись покупателю Agreement (соглашение) на покупку квартиры. Срок, которвй даётся на рассмотрение контракта, ограничен — обычно от двух до семи дней. Но даже после «выпуска» контракта, продавец может продолжать показывать квартиру и принять более выгодное предложение. Условия договора очень важны, они определяют детали будущей покупки, покупатель должен внимательно его изучить со своим юристом, чтобы понимать риски и обязательства, которые он на себя берёт. После подписания договора выплачивается депозит (аванс) в размере 10% от стоимости недвижимости. Если квартира стоит $ 1 000 000, значит, сумма аванса $100,000.

Существует ещё один нюанс. Сегодня законы таковы, что клиент, допустим, из России, может получить финансирование для своей покупки в районе 40-50%, даже не проживая в США, если он хочет купить квартиру, например, за $2 000 000 и в состоянии внести за нее $1 000 000. Я свожу клиента с моргидж-брокером и банком, они высылают покупателю свои требования о том, какие документы необходимы, и если всё в порядке, мой клиент получает моргидж (Mortgage — ипотека) под квартиру. На «клозинге» клиенту необходимо выплатить оставшуюся сумму, то есть 90% стоимости квартиры. Плюс добавить примерно 3-4% от контракта — это стоимость закрытия сделки. Именно поэтому перед началом всего процесса необходимо убедиться, что у покупателя есть готовые доступные средства в США.

За день до заверешния сделки следует совершить окончательный осмотр новой собственности, чтобы убедиться, что она находится в том состоянии, которое обсуждалось. Завершение, «закрытие», то, что называется Closing — это и есть сама сделка, акт купли-продажи, который занимает несколько недель после подписания договора. В это время все стороны сделки (продавец, или продавцы, покупатель, или покупатели, адвокаты продавца и покупателя, адвокат банка, представитель титульного страхования, брокеры со стороны продавца и покупателя и т.д.) собираются вместе, чтобы подписать окончательный пакет документов и совершить все платежи. В момент завршения сделки адвокат покупателя распределит все платежи, включая плату продавцу, налоги, комиссионные, титульную страховку и прочее. Взамен покупатель получит право собственности вместе с титульной страховкой и, конечно, ключи от новой квариры.

После того, как сделка состоялась, если покупатель хочет квартиру сдавать, я помогаю выставить её на маркет. Прямо на «клозинге» клиент передаёт мне ключи, и с этого момента я начинаю работать над сдачей квартиры в аренду. Квартиры сейчас уходят очень быстро, спрос на квартиры в Нью-Йорке большой. Теперь новый обладатель квартиры может использовать свой доход от аренды на возмещение ежемесячных расходов на квартиру. Если помещение нуждается в ремонте и клиент хочет его отремонтировать, или дизайн поменять, ванну заменить, то я даю координаты нескольких строительных компаний и дизайнеров на выбор, которые мной уже проверены. Если нужна мебель, то я соединяю клиента с мебельными салонами. Если такой мебели, которая нужна клиенту, в салоне нет, то менеджер салона всё равно найдёт то, что моему клиенту нравится, за более низкую цену. Кроме того, клиенту не надо будет волноваться о доставке. Единственное, что он должен будет сделать, это выслать план квартиры. Под этот план делается дизайн и подбирается мебель… Кому-то нужна moving company (компания по перевозке грузов, как правило, вместе с грузчиками) – пожалуйста! Вообще, в большинстве случаев новым обладателям недвижимости просто необходима первоначальная помощь.

Если клиент говорит, что он хочет приехать в Штаты, потому что планирует в будущем наладить здесь бизнес — у него на родине есть компания и он желает такую же создать здесь — я его рекомендую бухгалтеру или адвокату, который открывает здесь различные виды корпораций. Некоторые люди покупают недвижимость в Нью-Йорке просто в качестве инвестиций. Они, как правило, делают себе документы через открытие трастового фонда, LLC (общество с ограниченной ответственностью), или корпорации, в зависимости от того, для чего ему эта квартира нужна. Я, опять же, знакомлю их с адвокатом по открытию компаний, и тот выбирает клиенту подходящую для него форму компании.

У меня в портфолио есть такая опция — Additional Business for My Customers, что означает «Дополнительные услуги для моих клиентов». Это включает в себя:

Attorneys specializing in Corporate and LLC company; Immigration; Real Estate; Family and Intellectual property rights; Accountants; Financial consultants; Insurance company & Mortgage brokers; Appraisers; Moving company; Cleaning services; Window washers; Architects; Contractors; Interior designers; Best schools & school systems; Doctors; Furniture stores; Hotels; Unique restaurants, clubs or anything else you are curious about in the area… То есть практически всё, что необходимо для жизни тому, кто приобрёл квартиры в Нью-Йорке, Флориде, Лонг-Айленде и Хэмптоне… И даже немножко больше.

1995 Broadway New York, NY 10023 Office: 212.712.2966 Mobile: 917.655.5472 http://nadiadilendorf.elliman.com/

На правах рекламы


Если Вам понравилась статья, не забудьте поделиться в соцсетях

Вас также может заинтересовать:

  • В Новосибирске демонтируют баннер у главного офиса Сбербанка
  • Не быть песчаному карьеру на Чёртовой горе
  • Госдума планирует узаконить палаточные лагеря для мигрантов
  • Дмитрий Медведев заверил, что оплата за детсад не повысится
  • Трое рецидивистов сбежали из автозака в Москве через вентиляцию


  • Top