Недвижимость в Нью-Йорке: налоги при покупке и продаже


Процесс продажи или покупки недвижимости в Нью-Йорке, особенно элитных квартир в Нью-Йорке, а тем более дорогой недвижимости в Манхэттене, достаточно сложен и заключает в себе несколько этапов. Один из них — это работа с американским и нью-йоркским налоговым законодательством.

Нью-Йорк. Фото предоставлено Надеждой ДилендорфНью-Йорк. Фото предоставлено Надеждой Дилендорф

В США любая недвижимость, включая земельные участки, облагается властями штатов и муниципалитетами ежегодным налогом. Несмотря на то, что на всей территории страны принято прогрессивное налогообложение, в каждом штате свои законы и методы вычисления суммы этого налога. О некоторых особенностях налогового законодательства, связанных с продажей и приобретением домов или квартир в Нью-Йорке, рассказывает Надя Дилендорв, брокер крупнейшей нью-йоркской риэлтерской кампании Douglas Elliman Real Estate.

С точки зрения налогового обложения, чем покупка дома или элитной квартиры в Нью-Йорке выгоднее снятия в аренду?

Налогообложение — не самый важный фактор при выборе между покупкой недвижимости в Нью-Йорке и снятием её в аренду. Здесь нет никаких налоговых преимуществ, если только Вы не намерены приобрести и использовать собственность как инвестицию.

Существуют ли налоговые льготы при ипотечном кредите?

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно является вычитаемым расходом. Объём вычета зависит от даты взятия ипотечного кредита, от его суммы и от того, как используется вырученная сумма.

Что такое «налоги на выручку от продаж»?

Существует налог на увеличение рыночной стоимости капитала при продаже недвижимости. Прирост капитала определяется тем, насколько цена продажи актива превышает цену покупки; доходы определяются, когда актив продан. Чтобы определить прибыль или убыток от продаж Вашей арендуемой собственности, Вам надо определить её продажную цену, уточнённую базу, плюс последующие инвестиции в модернизацию, минус амортизация.

Доходы от прироста капитала, как правило, подвергаются налоговому обложению по льготной налоговой ставке, в отличие от обычного дохода, такого, например, как зарплата. Краткосрочные доходы от прироста капитала облагаются по обычной налоговой ставке инвестора и распространяются на инвестиции, которыми Вы владели год или менее до того, как они были проданы. Долгосрочные доходы от прироста капитала активов, которыми инвесторы владеют более года, облагаются налогом по более низкой ставке, чем краткосрочные доходы от прироста капитала.

Насколько велики налоги на выручку от продаж инвестиционной собственности для жителей США?

В настоящее время прирост капитала находится на довольно низком уровне. Некоторые налогоплательщики, находящиеся в самом низу налоговой шкалы, вполне могут и вовсе не платить налог. Именно так — некоторые лица вовсе не облагаются налогом на прирост капитала. В основном же инвесторы облагаются налогом в 15%.

Имеются также налоговые ставки в 25% и 28%, которые применяются в особых случаях. Чтобы попасть в категорию с нулевым налоговым обложением, супружеская пара в 2013 году, например, должна была получать не более $65100 налогооблагаемого дохода, а незамужний/неженатый декларант не будет платить налог, если его прибыль за активы, которыми он владел более года, соответствовала $32550 и меньше.

Налог сильнее всего ощутили инвесторы с большими прибылями, попадающие под налоговую категорию от 25% до 35%, они должны платить налог на прирост капитала в размере 15%.

Каковы налоги на выручку от продаж для нерезидентов?

Человек считается нерезидентом (nonresident alien), когда проживает в США менее 183 дней и не имеет грин-карты США. Налоговые нормы для нерезидентов достаточно сложны, их следует обсуждать индивидуально с консультантом по налоговым вопросам. Тем не менее, общие принципы таковы: если инвестицию в недвижимость США учреждает торговец или фирма из США, то доход от аренды будет облагаться налогом на нетто-основе (то есть допустимы скидки), подлежащей прогрессивной налоговой ставке.

Насколько серьёзны налоги при продаже недвижимости в Нью-Йорке для жителей США, если это их первая резиденция (first time home buyer residence)?

При продаже квартиры или дома, который стал первичным местом Вашего проживания в Нью-Йорке, налогом из Вашей прибыли может не облагаться сумма до $250 000. Не учитываемая сумма для супружеских пар, продающих свою первичную резиденцию, возрастает до $500,000. Для того, чтобы соответствовать всем требованиям, необходимо: 1. Вадеть резиденцией любые два года из последних пяти лет. 2. Жить в резиденции любые два года из последних пяти лет. 3. Не пользоваться возможностью не облагать налогом доход за последние два года.

Любой прирост капитала свыше необлагаемой суммы будет облагаться налогом по принципу, описанному в предыдущем ответе.

Имеет ли смысл приобретать недвижимость в Нью-Йорке на имя компании, зарегистрированной в США?

Нерезидент может организовать корпорацию, через которую он будет владеть инвестицией. Такая корпорация облагается налогом на прибыль на нетто-основе, а также платит налоги на прирост капитала, как и любые другие корпорации США. Единственное отличие состоит в том, что прибыль будет распределяться от компании к акционеру-нерезиденту.

Что такое равноценный обмен (like-kind exchange)?

Равноценным обменом называют налоговый закон, который позволяет Вам отсрочить налог на прирост капитала, когда Вы избавляетесь от инвестиционной собственности для того, чтобы приобрести другую инвестиционную собственность. Законы по отсрочке налогов структурируются Налоговым управлением США.

Транзакция l031 Exchange позволяет налогоплательщику обменять одну инвестиционную собственность на другую, перенося выплату налогов на более поздний срок. Стратегия l031 Exchange является весомой стратегией по отсрочке налогов, она даёт возможность инвестору продать компанию или инвестиционную собственность и заменить её другой «равноценной» собственностью.

Вместо того, чтобы платить налог на прирост капитала, инвестор может использовать средства для покупки новой недвижимости и отложить уплату налогов на будущее. Вследствие этого инвестор получает необлагаемый налогом заём от федерального правительства, который можно использовать для покупки дополнительной, приносящей доход собственности. Но для того, чтобы воспользоваться данной стратегией, должны быть соблюдены некоторые условия.

Прямая продажа собственности и последующая покупка другой инвестиционной собственности не подходит под программу откладывания налогов, потому что является продажей, а не обменом.

Хотелось бы отметить, что в этой статье затронуты лишь некоторые вопросы, которые надо знать при покупке недвижимости в Нью-Йорке. Более подробную информацию о налогах можно найти на вебсайте Финансового Департамента Нью-Йорка ( http://www.nyc.gov)

А по каждому конкретному случаю лучше связываться с профессионалами, которые рассмотрят Вашу ситуацию индивидуально, помогут в любых вопросах, связанных с налогами и предстоящей сделкой по недвижимости.

Контакты:

Надя Дилендорф

nadiadilendorf.elliman.com

epny.ru


Если Вам понравилась статья, не забудьте поделиться в соцсетях

Вас также может заинтересовать:

  • Russia Arms EXPO 2013 — показ военной техники
  • Режим ЧС в Хабаровском крае отменён
  • Курск: четырёхлетнего мальчика с тяжёлыми ожогами перевезли в нижегородскую клинику
  • Депутат сделал ложное сообщение о заложенной в Курске бомбе
  • Генпрокуратура РФ одобрила законопроект о лишении чиновников незаконного имущества


  • Top