На рынок недвижимости РФ в 2014 году придёт оттепель

Если не случится какой-нибудь экономической форс-мажорной ситуации, то через некоторое время на отечественный рынок недвижимости придёт оттепель. Скорей всего, продлится она недолго, и именно поэтому риелторам и девелоперам срочно надо будет ловить момент и продавать всё, что плохо продавалось, но воздержаться от соблазна поднимать цены. Эта новость как нельзя кстати для региональных рынков, ведь недвижимость Ростова в последнее время вяло продавалась.

На рынок недвижимости РФ в 2014 году придёт оттепель. Фото с img88.imageshack.us
Ещё несколько месяцев назад будущее российского рынка недвижимости выглядело очень тревожно: макроэкономическая ситуация как в РФ, так и во всём мире, от которой напрямую зависит ситуация на рынке недвижимости, не давала ни одного повода для оптимизма. Власти Кипра, по требованию Евросоюза, провели огромную экспроприацию вложений у вкладчиков финансовых учреждений, и тем самым поставили под сомнение основные принципы всемирной банковской системы; котировки на нефть весной уменьшились более чем на 100 американских долларов за баррель, притом, что бюджет РФ рассчитан на 105 долларов. Как итог, экономический прирост в Федерации в первом полугодии текущего года замедлился с 4,5% до 1,4.

Как и следовало ожидать, российский рубль на этом фоне чувствовал себя далеко не идеально и верно слабее по сравнению с долларом. А вместо традиционного успокаивания граждан, что с национальной валютой всё замечательно, а очередные колебания разницы проходят в границах коридора, установленного Цетробанком, министр финансов неожиданно занялся антирекламой российского рубля. Так, 17 июня в интервью с Bloomberg, он официально заявил, что власти РФ рассматривают возможность ослабления нацвалюты с целью стимулирования экономического прироста и наполнения госбюджета. Таким образом, правительство ожидало, что падение курса госвалюты относительно доллара на 1-2 рубля дополнительно принесёт государству 190-380 млрд рублей.

Это официальное заявление госчиновника и дало повод СМИ задуматься о скорой девальвации и наступлении второй волны кризиса, что спровоцировало ажиотаж на валютном рынке.

Но, несмотря на то, что дела в экономике страны идут далеко не блестяще, с зимы-начала весны 2013 г. курс рубля упал на 10% относительно американского доллара — с 30 рублей до 33 с лишним. Для статистики: за май-июнь прошлого года и август-сентябрь позапрошлого доллар подскочил сразу на 5 рублей с копейками — с 28,5 до 34 руб. и с 27,5 до 33 руб. А ведь в те времена о девальвации рубля никто даже и в страшном сне не задумывался…

Непонятная стойкость отечественного рубля поневоле приводит к мысли о существовании фактора, который «снизу» поддерживает отечественную валюту. На сегодня данный фактор вполне прояснился: сирийский вооружённый конфликт, который, возможно, поддерживается правительством США, заставил подскочить цену на нефть до 114-115 долларов за баррель.

Но подорожавшая нефть не решит основных проблем российской экономики, а при её стоимости свыше 100 долларов у правительства не будет проблем в текущем году с наполнением казны и финансированием основных социальных программ, а значит, все основания для девальвации рубля исчезнут — эти страхи возникли при ожидании, что стоимость барреля упадёт ниже 100 долларов. И поэтому те проблемы, которые могли реально стать основанием для следующей волны кризиса, отодвигаются на некоторое время.

Немаловажным фактором риска остаётся продолжающий отток капвложений. За первое полугодие текущего года из РФ вывезли более 38 млрд долларов. Но вполне ожидаемо то, что в ближайшие дни вектор станет противоположным: перенасыщение на американском рынке акций спровоцирует перенаправление потока вложений на недооцененные рынки развивающихся стран.

Фондовый рынок Америки, притягивающий в течение последнего года все капвложения, на сегодня превысил докризисные уровни по ценам. Реально на Уолл-стрит «надулся пузырь», который вот-вот лопнет — коррекции там ожидали ещё с конца весны-начала лета. На сегодня этот процесс ещё не произошёл, но уже ясно, что мировые капвложения уже должны начать перетекать в другие активы. А во что? Может, в золото? Но ведь за последние три месяца золото упало на целых 35%. Также в цене упали американские казначейские облигации, и стало ясно, что мировые капвложения текут далеко не в защитные активы.
И куда же они могут уйти? Вполне реальна гипотеза, что финансовые вложения изберут так называемые развивающиеся рынки, и среди них — и российский. Биржевые индексы РФ до сих пор в два раза ниже максимума 2008 года, и поэтому из-за низкой цены входа сюда рынок РФ выглядит довольно привлекательным для инвесторов. Но при одном условии, что за счёт сирийской войны цена на нефть остаётся на прежнем высоком уровне.

А если отток капвложений изменится на приток, то совсем вероятно, что курс нацвалюты вернётся к номиналу в 30-31 рубль за доллар. Ситуация как в экономике, так и на рынке недвижимости на протяжении ближайшего года будет напоминать ситуацию 2010-2011 гг. Тогда на фоне Ливийского конфликта нефть подскочила в цене до 126-127 долларов за баррель, и в экономике наблюдалось небольшое потепление.

Однако данная оттепель вовсе не означает, что прирост цен на недвижимость напрямую зависит от стоимости нефти. Скорей всего, необходимо ожидать некоторого оживления рынка относительно спроса и продаж, а цены на протяжении ближайших полутора лет будут иль топтаться на одном месте, иль расти на уровне выросшей инфляции, да и то исключительно на самые привлекательные объекты.

А самое главное — не стоит забывать, что оттепель если и придёт, то совсем ненадолго: серьёзные проблемы как в мировой, так и во всероссийской экономике вовсе не исчезли и обязательно вернутся через некоторое время. И этот короткий период улучшения макроэкономической ситуации в стране (если таковой все-таки наступит) необходимо потрать на укрепление собственного бизнеса. Например, сейчас купить квартиру в Ростове-на-Дону и перепродать её, когда наступит благоприятный момент.

Продавайте в тот период, пока продаётся, и не забывайте, что после бабьего лета ударят сильные морозы!