Нью-Йорк — новый Клондайк для иностранных инвесторов

Приобретение недвижимости в Нью-Йорке — мечта многих россиян и жителей стран СНГ. Но процесс это не простой. Его можно сравнить с решением уравнения с несколькими неизвестными. Необходимо разбираться в законах, экономике, социологии и т.п. Мы провели собственное деловое расследование, которое опиралось на сведения, полученные от истинного профессионала в данной сфере — представителя всемирно известной риэлторской компании Douglas Elliman Real Estate.

Нью-Йорк — новый Клондайк для иностранных инвесторов. Фото: William Warby/flickr.comНью-Йорк — новый Клондайк для иностранных инвесторов. Фото: William Warby/flickr.com Рынок Нью-Йорка на подъёме

Уровень продаж жилья в Нью-Йорке продолжает повышаться, а средние цены на недвижимость растут уже 19-й месяц подряд. В октябре средняя стоимость единицы жилья по стране составила 230 тыс. долларов, увеличившись на 12,3% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. За 31 календарный день было продано 9881 объектов — на 12,8% больше, чем в октябре 2012 года, когда риэлторы реализовали 8440 единиц жилья. Эти данные свидетельствуют о том, что люди видят большие преимущества во владении жильём в этом мегаполисе. Аналитики подсчитали, что в Нью-Йорке запасов жилья при аналогичном уровне спроса хватит ещё надолго, но тем, кто задумался о приобретении, они советуют не медлить с принятием решения. В настоящий момент каждый из объектов, выставленных на американском рынке, находит покупателя в среднем за 109 дней, в Нью-Йорке — гораздо быстрее.

Возвращению цен на недвижимость к докризисному уровню в значительной степени содействуют иностранные покупатели, практически ежедневно заключающие многомиллионные сделки. Для них собственность Нью-Йорка является предпочтительной. Самым востребованным районом остаётся Манхэттен. Несмотря на то, что цены на недвижимость в мегаполисе неуклонно растут, эксперты уверены — поток иностранных покупателей не иссякнет.

В начале пути

Для граждан других стран в США не существует ограничений на приобретение жилой недвижимости. В Нью-Йорке вообще значительная часть жилого фонда принадлежит иностранцам. При этом некоторые виды данной собственности, такие как кооперативы или определённые типы зданий, требуют заполнения налоговой декларации, что усложняет или делает невозможной покупку квартиры для тех, кто не платит в Штатах налоги. Зато наиболее популярные виды жилья — кондоминиумы, частные дома и таунхаузы — совершенно свободны от каких-либо отягощений.

Если человек хочет приобрести квартиру в Нью-Йорке, то ему нужно связаться с местным риэлтором. Первым делом нужно оговорить, на какой срок приехал покупатель, сколько времени есть на поиски жилья. Затем уточняются пожелания человека. Что касается подбора вариантов, то сейчас этот процесс облегчён до предела. Например, в компании имеется огромная и ежедневно обновляющаяся база данных по недвижимости. С её помощью человек может в удобное для себя время и в любом месте искать то, что ему нужно, по заданным критериям. Ежедневно будет приходить обновление, которое ещё не вышло на рынок. Человеку даже не надо ни писать, ни звонить риэлтору, он просто может послать сообщение, что хочет посмотреть такую-то квартиру. Риэлтор тут же договаривается с продавцом о времени встречи. А если Вы уже владелец недвижимости в США и хотите её продать, то можете при помощи этой базы выставить свою недвижимость на продажу. Посмотрел — купил

Нужно понимать, что когда идет речь об элитных квартирах в Нью-Йорке, цены на них остаются высокими вне зависимости от того, что происходит с рынком недвижимости в Америке. Поэтому необходима личная встреча с риэлтором, который сделает презентацию объектов. Во время такой презентации отношение и мнение клиента может измениться. Тогда всё можно переиграть. Такая встреча даёт возможность максимально эффективно проработать дальнейший план действий.

Перед тем, как идти смотреть объекты, необходимо договориться о встречах со всеми продавцами. Как правило, в тот же день, или на следующий, открываются банковские счета, которые будут использоваться при расчёте за квартиру. Также имеется возможность положить деньги на счёт, принадлежащий третьему лицу (например, адвокату), где на определённых условиях будет храниться сумма. Если это адвокат, участвующий в сделке, то он на заключительный акт подписания документов о передаче прав на вступление во владение недвижимостью выписывает чек со своего счёта на имя продавца.

Покупатель обязательно должен познакомиться с адвокатом, поскольку в обязанности юриста входят всевозможные проверки, составление контрактов, договоров о намерениях, регистрация квартиры в штате Нью-Йорк, получение всех документов, подтверждающих право на владение, и т.п. Это гарантирует правовую защиту. Люди могут купить квартиру в США и спать спокойно, когда будут отсутствовать. Кстати, адвокат пригодиться и в дальнейшем. Многие, чтобы жильё не пустовало. сдают его в аренду. Грамотно оформить её без юриста невозможно.

Договор — всему голова

Теперь коснёмся процедуры купли-продажи собственности. Она по сути начинается с того, что продавцу делается предложение. Если оно принято, адвокат продавца передаёт на подпись покупателю соглашение на покупку квартиры. Срок, который даётся на рассмотрение контракта, ограничен — обычно от двух до семи дней. Но даже после «выпуска» контракта, продавец может продолжать показывать квартиру и принять более выгодное предложение. Условия договора очень важны, они определяют детали будущего приобретения, покупатель должен внимательно его изучить со своим юристом, чтобы понимать риски и обязательства, которые он берёт на себя. После подписания договора выплачивается аванс (депозит) в размере 10% от стоимости объекта.

На завершающем этапе сделки (closing – это и есть сама сделка, этот этап занимает несколько недель после подписания договора) клиенту необходимо выплатить оставшуюся сумму, то есть 90% стоимости жилья. Плюс добавить примерно 3-4% от контракта — это цена закрытия сделки. За день до того нужно совершить окончательный осмотр новой собственности, дабы убедиться, что она находится в том состоянии, которое обсуждалось. Потом все стороны (продавец, или продавцы, покупатель, или покупатели, адвокаты продавца и покупателя, адвокат банка, представитель титульного страхования, брокеры со стороны продавца и покупателя и др.) собираются вместе, чтобы подписать окончательный пакет документов и совершить все платежи. В момент завершения сделки адвокат покупателя распределит все платежи, включая плату продавцу, налоги, комиссионные, титульную страховку и прочее. Взамен покупатель получит право собственности вместе с титульной страховкой и ключи от нового жилья.

Ипотека для иностранцев

Ещё один нюанс, о котором нельзя не упомянуть, это частичное финансирование покупки жилья. Сегодня в США законы таковы, что клиент, например, из России, может получить займ в размере 40-50% от стоимости сделки, даже не проживая в Америке. Скажем, если человек хочет купить квартиру за 2 млн долларов и в состоянии внести за неё около миллиона, то он сможет претендовать на ипотеку (mortgage). Тогда риэлтор сводит клиента с моргидж-брокером и банком, они высылают покупателю свои требования о том, какие документы необходимы, и если всё в порядке, то покупатель получает средства под квартиру.

«Золотая виза» инвестору

Покупка недвижимости — это инвестиции в чистом виде. Многие государства, дабы стимулировать спрос, предлагают иностранцам дополнительные возможности, например, получение вида на жительства в стране, где произведена покупка. США — не исключение. Там действует инвестиционная иммиграционная программа получения «золотой визы» — ЕВ-5.

Существует данная программа достаточно давно, с 1992 года. Она позволяет зарубежным инвесторам, вкладывающим средства в экономику США, получить вид на жительство, так называемую грин-карту, а позже и гражданство. Для получения визы EB-5 инвестор должен вложить в экономику США от 500 тыс. долларов сроком на 5 лет. Никаких ограничений по возрасту, национальности, опыту работы или достижений в предпринимательстве нет.

Конечно, способов вложить средства много, однако недвижимость премиум-класса в Нью-Йорке является одним из наиболее привлекательных вариантов для потенциальных инвесторов, желающих получить визу EB-5. А Манхэттен и его фешенебельные районы были и остаются выгодной инвестиционной площадкой.

Но, конечно, за красивые глаза никто визу инвестору не даст. Чтобы претендовать на гринкарту, иммигрант-инвестор должен отвечать ряду требований. Самое основное из них — деньги должны быть получены из источников, не внушающих подозрений с точки зрения закона.

Конкретный проект

Кстати, на сегодняшний день один из самых привлекательных вариантов — новый проект 855 Avenue of the Americas. Он представляет собой 41-этажное высотное здание, строительство которого началось в 2013 году и будет завершено к концу III квартала 2016 года. Оно занимает всю западную сторону 6-й Авеню, между 30-й и 31-й улицами, и находится в непосредственной близости от транспортных линий, лучших магазинов и главных достопримечательностей города. Концептуально объект поделен на 3 части: торговую, офисную и жилую. Торговые помещения будут находиться на 1-2 этажах, их площадь составляет около 3 440 кв. м, а также дополнительные 1 850 кв. м в подвальном помещении. Офисные помещения класса А будут занимать 2-6 этажи. Их общая площадь — 11 800 кв.м. Что касается жилья, то 379 роскошных апартаментов разместятся на 7-41 этажах. Дизайн здания отличается комфортом и простотой. Особый упор сделан на экологичность и энергоэффективность проекта, что позволит снизить расходы на коммунальные услуги. Реализует проект компания The Durst Organization. Она хорошо известна на рынке недвижимости, владеет и управляет огромным количеством коммерческих и жилых объектов премиум-класса.

Если говорить о структуре финансирования упомянутого выше проекта, принимая во внимание EB-5, то картина получится такая. Структура финансирования 855 Avenue of the Americas проста, и обеспеченные средства от EB-5 займа будут направлены исключительно на строительство данного объекта. Его общая стоимость, к слову, достигает 420 млн долларов. Средства EB-5 — лишь 19%, остальное — собственный капитал разработчика, облигации и займы. Инвесторы, имеющие визу EB-5, будут считаться партнёрами, которые предоставят 5-летний кредит на создание новых рабочих мест для этого проекта.

Получение визы

Получение визы EB-5 проходит в 4 основных этапа: подготовительный, подача петиции, оформление визы и получение постоянной грин-карты. В самом начале инвестор должен подготовить все требуемые сопроводительные документы на английском языке. Кроме того, нужно учесть, что финансовые документы будут изучаться очень тщательно. При обращении в региональный центр инвестор выбирает желаемую программу и получит необходимую юридическую консультацию и помощь в разработке подходящей стратегии для оформления визы EB-5.

Подача петиции — это, по сути, соглашение об участии в выбранной программе. Для этого инвестор должен обратиться в региональный центр или к своему адвокату, представить нужные документы и подписать соответствующие бумаги.

В случае одобрения поданного ходатайства инвестор приглашается на собеседование в консульство. После успешного прохождения собеседования состоится оформление визы EB-5. После этого кандидату, а также членам его семьи (супругу/супруге и детям в возрасте до 21, не состоящим в браке) предоставляется право на постоянное законное проживание в США.

Безусловно, всего в одной статье не расскажешь. Например, ещё одна большая тема в рамках покупки недвижимости в Нью-Йорке — это налоги. Разобраться во всём самостоятельно очень трудно. Обязательно нужно обращаться к надёжным специалистам и всесторонне владеть информацией о рынке, которая позволит принимать взвешенные и правильные решения.

Благодарим за участие в подготовке материала Надю Дилендорф (Nadia Dilendorf).

*****

Бывшая рижанка Надя Дилендорф, а ныне брокер известной во всем мире нью-йоркской компании Douglas Elliman Real Estate, является членом Совета Недвижимости Нью-Йорка и имеет большой опыт работы с застройщиками, владельцами, местными и международными покупателями, продавцами недвижимости Манхэттена и Флориды. Её деятельность включает в себя работу с кондоминиумами, новостройками и коммерческими объектами. Надя умеет концентрироваться на нуждах каждого покупателя, разрабатывая уникальный и индивидуальный подход в работе с клиентами, чтобы полностью обеспечить достижение их целей. Для улучшения качества обслуживания клиентов Надя поддерживает контакты с профессионалами, которые помогут при любых вопросах, связанных с предстоящей сделкой по недвижимости:

Страхование – Адвокат - Титульная компания – Налоговый юрист - Ипотека – Компания по перевозкам - Менеджмент собственности – Архитектор - Подрядчик - Дизайн интерьера - Склад - Курьерская служба – Лимузин - Няни – Консультант по образованию для детей.

nadiadilendorf.elliman.com


Если Вам понравилась статья, не забудьте поделиться в соцсетях

Вас также может заинтересовать:

  • В Петербурге ссора двух инкассаторов закончилась их гибелью
  • Парк Горького вошёл в топ-25 самых посещаемых мест в мире
  • Заключённые смогут оповещать родственников о своём этапировании
  • Россия восстанавливает радарное поле
  • Спецоперация в КБР: ликвидированы два боевика


  • Top