Недвижимость в Нью-Йорке и Майами: иностранному инвестору на заметку



Нью-Йорк всегда пользовался особым вниманием у иностранных инвесторов. Это центр американской культуры, искусства и, конечно, коммерции. Однако у многих зарубежных держателей капитала возникает масса вопросов, связанных с приобретением недвижимости в Большом Яблоке.

Ясность внести мы попросили Надежду Дилендорф — представителя всемирно известной риэлторской компании Douglas Elliman Real Estate, агента по недвижимости с 10-летним стажем.

Благоприятный момент

Для начала хотелось бы отметить, что аналитики прогнозируют высокую активность в области недвижимости, во всех регионах США и во всех секторах рынка. Цены продолжают расти вверх. Это обусловлено общим подъёмом экономики, стабилизацией фондового рынка и сравнительно низкими ставками по ипотечным кредитам. Благоприятно на ценах отразилось и строительство нового более дорогого жилья. Особенно востребованы элитные объекты.

Нью-Йорк и Майами занимают первые позиции в предпочтениях состоятельных людей всего мира. Эти регионы — лидеры общенационального восстановления рынка жилья США. Майами в III квартале 2013-го продемонстрировал прирост продаж на 8,7% по сравнению с тем же периодом 2012 года. А средняя продажная цена апартаментов на Манхэттене увеличилась на 14%, до 1 320 тыс. долларов, тогда как средняя цена кооперативных квартир выросла на 4,6%, до 680 тыс. долларов. В целом количество проданных апартаментов в Большом Яблоке увеличилось на 26,9%, до 3 297. Это самые высокие темпы роста числа сделок за последние 25 лет.

Например, апартаменты в районах Верхний Ист-Сайд и Верхний Вест-Сайд стоят в среднем 12–24 тыс. долларов за квадратный метр. В Нижнем Манхэттене, например, в районах Челси, Трайбека, Гринвич, цены достигают 17–27 тыс. долларов за квадратный метр, свидетельствуют данные аналитического портала GlobalPropertyGuide.com. Эксперты объясняют подобное положение вещей ожиданием увеличения ставок по ипотеке в ближайшем будущем.

Нью-йоркская недвижимость популярна у представителей Израиля, Китая, Великобритании и, конечно же, России. По оценкам компании Knight Frank, покупатели из России совершают наиболее крупные сделки, в основном в Майами и на Манхэттене, который считается самым дорогим районом Нью-Йорка.

Все это говорит о том, что, покупая жилье с высоким темпом роста цен, инвестор делает выгодный вклад, но с процентами выше банковских. Однако нужно отметить, что процентные ставки не всегда будут такими низкими, особенно если судить по текущей динамике развития рынка недвижимости США. Так, в начале 2014 года фиксированная ипотечная ставка по кредиту на 30 лет составила в среднем 4,53%, тогда как ещё в мае 2013 года она была на уровне 3,35%. Поэтому целесообразно делать вклад в собственность именно сейчас. Для иностранных инвесторов сейчас складывается наиболее благоприятная ситуация.

Вызывает интерес…

Представители других стран приобретают недвижимость в США с различных целях. Но чаще — для личного пользования, для своих родственников и друзей, а также для получения дохода путем сдачи в аренду, или путем последующей продажи. Кроме того многие покупают собственность, чтобы она служила запасным аэродромом, если в будущем есть план переехать на постоянное место жительство в США. А также дать отличное образование своим детям и внукам.

Прежде всего, отметим те виды собственности, которые интересуют нерезидентов США.

Первый — таунхаусы (townhouse). Это строение, разделённое на несколько отдельных жилых помещений, имеющих общие конструктивные элементы.

Второй — кондоминиумы (condo). Это форма совместного владения имуществом, она подразумевает, что покупатель владеет только квартирой, а общие помещения делит с другими владельцами здания.

Третий — кондо-отель (condo-hotel). В этом случае приобретается номер в отеле. Когда его хозяин там не живёт, то он сдаётся внаём. Арендодатель получает от этого доход.

Чем проще, тем лучше

Однако в связи со сказанным выше, возникает другой вопрос. Почему именно эти формы собственности популярны у иностранных инвесторов? Дело в том, что именно для нерезидентов США существует облегчённый режим оформления сделок на такую недвижимость. Приобрести её проще и удобнее, чем другую собственность. Даже в том случае, если речь идёт о приобретении кондоминиума, где требуется одобрение совета жильцов. Кроме того, при покупке перечисленного выше жилья у иностранного инвестора есть возможность получить налоговые льготы на период с 10 до 25 лет.

Кооперативные особенности

И, тем не менее, нужно пояснить, почему кооперативная недвижимость иностранным инвесторам подходит меньше, чем, например, те же кондоминиумы. В «кооперативном» случае крайне осторожно относятся к иностранцам, и более придирчиво рассматривают каждую кандидатуру потенциального владельца собственности. Покупателю необходимо доказывать совету, что он является примерным соседом, а также свою финансовую стабильность. Не менее важна кредитная история покупателя. Она должна быть идеальной, как и налоговая отчётность с точки зрения официальных органов США.

Кстати, с налогами при покупке недвижимости не всё так просто, как может показаться на первый взгляд. Сумма сбора определяется как процент от рыночной стоимости недвижимости — чаще всего, этот 0,5–1,5% в год.

Налоговое разнообразие

Рынок недвижимости Нью-Йорка в какой-то мере считается оазисом для инвесторов, поскольку он как бы изолирован от зарубежных и местных колебаний рынка. Но зато здесь нужно особое внимание уделить налогам. Люди, которым принадлежит собственность в Нью-Йорке, необходимо мириться со многими издержками. Среди них FIRPTA — налог на недвижимость, сбор от её продажи, федеральный налог, налог на долгосрочные инвестиции который для резидентов США составляет 15%, а для нерезидентов — 30%. Кроме того, нерезидентам, владеющим недвижимостью, приносящей доход, нужно отчитываться за подоходный налог (incometax). А также заплатить налог на прирост капитала (capitalgainstax) в случае продажи собственности с прибылью. Нужно будет внести соответствующий сбор и в случае, если недвижимость была получена по наследству (estatetax). Есть в США и налог на дарение (gifttax), его придётся внести, если собственник дарит свою недвижимость кому-то другому.

Но нужно понимать, что налоги на недвижимость сильно зависят от типа собственности и могут варьироваться от сотен до тысяч долларов. Поэтому, как владельцам, так и инвесторам необходимо консультироваться с опытными специалистами, которые помогут снизить фискальную нагрузку. В США действуют программы налоговых льгот, позволяющие на определённый период времени полностью или частично освободить владельца от уплаты сборов на недвижимость. Подобные льготы поощряют создание новых проектов, а также дальнейшее развитие районов Нью-Йорка.

LLC, напрямую или траст?

Но программы — не единственный способ сократить издержки. Иностранный инвестор может приобрести недвижимость через общество с ограниченной ответственностью (Limited liability company, сокращенно LLC). Преимущества данного варианта заключаются в том, что прибыль от продажи собственности будет облагаться по льготной ставке налога на долгосрочный прирост капитала.

Ещё один вариант — владение собственностью напрямую. Он не требует никаких дополнительных затрат, поэтому самый простой. Его основное преимущество в том, что при продаже недвижимости прибыль от продажи будет облагаться по льготной ставке налога на долгосрочный прирост капитала (long-termcapitalgainstax). Однако есть серьёзный минус — в случае получения дохода (бывает, что и без него), в США придётся заполнять и подавать налоговую декларацию.

Иностранный покупатель может владеть недвижимостью в США и через траст (non-grantor trust). С точки зрения налогового законодательства США, трасты делятся на два типа — grantor trust и non-grantor trust. В случае grantor trust, сам траст не является объектом налогообложения и, как правило, учредитель траста продолжает быть владельцем собственности траста и платить налоги с дохода траста. В случае non-grantor trust, этот траст рассматривается и облагается налогом как отдельное физическое лицо. Траст (от английского Trust) представляет собой инструмент для сохранения и распоряжения имуществом. Доверительный собственник может являться как физическим, так и юридическим лицом, а также траст может иметь как одного, так и нескольких бенефициаров.

Подобная форма собственности способна дать ряд преимуществ по сравнению с другими способами владения недвижимостью. Например, возможность использовать пониженную ставку налога на долгосрочный прирост капитала. Один уровень налогообложения на доходы от собственности. Возможность избежать налога на наследование и судебного процесса (probate) по передаче прав собственности в случае смерти ее владельца.

Обращайтесь к профессионалам!

Разумеется, люди, не имеющие большого опыта в купле-продаже такой собственности и не обладающие знаниями о специфике рынка недвижимости Нью-Йорка, не могут знать всех тонкостей, связанных с налогами, отчётностью, документооборотом, льготами и т. п. Поэтому лучше заручиться поддержкой грамотных, хороших специалистов. В компании Douglas Elliman R.E. всегда готовы помочь своим клиентам разобраться в самом сложном вопросе, порекомендовав с большим опытом специалистов в определённой области. В Douglas Elliman R.E с радостью помогут проконсультировать на предмет приобретения недвижимости для любых нужд покупателя

Источник nadiadilendorf.elliman.com


Если Вам понравилась статья, не забудьте поделиться в соцсетях

Вас также может заинтересовать:

  • Какие преимущества сможет вам обеспечить радионяня Ramili Baby RA400 Black?
  • Мягкий выбор
  • Станция метро «Петроградская»: квартиры в новостройках
  • «СДМ profession» расскажет, как выбрать оконный профиль
  • Carters: Всё лучшее — нашим малышам!


  • Top