Все новости » Жизнь » Дом » Как выбрать в новостройке идеальную недвижимость для сдачи её в аренду?

Как выбрать в новостройке идеальную недвижимость для сдачи её в аренду?



Инвестиции в строящуюся недвижимость — это непростое дело, требующее учёта многих нюансов и некоторого опыта. Специалисты столичного агентства дают советы, что необходимо учесть при покупке «инвестиционного жилья».

1. На каком этапе строительства лучше его приобретать, чтобы потом  сдавать в аренду и получать максимальный доход.

Понятно, что дешевле всего приобретать объект на ранних этапах строительства, «на этапе котлована». Однако, пока жилой комплекс строится, владелец «инвестиционной квартиры» упускает прибыль, поскольку квартира не сдаётся в это время в аренду.

Капиталовложения меньше, но арендных платежей нет. Например, цена аренды типичной однокомнатной, площадью 40 квадратных метров в Москве сейчас составляет примерно 35 тысяч рублей. Если квартира расположена в здании, которое находится на начальных этапах строительства, то придётся ждать 2-2,5 года, пока здание будет достроено и введено в эксплуатацию.

За это время упущенная выгода составит чуть больше миллиона рублей. Если жильё после завершения строительства будет стоить на миллион с лишним рублей больше, чем «на этапе котлована», такая инвестиция разумна.

Если же после окончания строительства оно будет стоить менее, чем на миллион рублей больше, чем «на этапе котлована», то её владелец недополучит доход. В таком случае более выгодной будет покупка квартиры в новостройке на более поздних этапах строительства.

2. Какую квартиру лучше всего сдавать в аренду?

Сейчас на рынке больше всего востребованы однокомнатные и студии. На них приходится примерно 40% спроса. Ещё четверть арендаторов желает жить в двухкомнатных. Таким образом, на эти два типа приходится почти 2/3 спроса арендаторов. Этот спрос стимулирует рост ставок аренды именно однокомнатных квартир, в меньшей степени — двухкомнатных.

Соответственно, для получения максимальной прибыли от «инвестиционного жилья» лучше всего покупать однокомнатную или двухкомнатную недвижимость. Следует также учитывать и то, что в новостройке нужно будет сделать ремонт, чтобы сдавать её в аренду. Для однокомнатной затраты на ремонт и время ремонта будут самыми маленькими, для двухкомнатной — чуть больше. Соответственно, такие варианты быстрее будут окупаться для владельца жилья.

3. Важно ли местоположение дома-новостройки?

Тут вопрос имеет две стороны. Конечно, большинство людей хочет арендовать жильё недалеко от метро или вблизи городского транспорта. Но такие варианты и стоить будут больше для их владельца. Если арендодатель ставит задачу получать высокий ежемесячный доход, то и приобретать нужно максимально близко к метро.

На такую квартиру можно будет установить повышенную цену за аренду. Если же владелец хочет вернуть за счёт аренды стоимость квартиры, то лучшим решением может быть приобретение в отдалённом районе.

Ставки аренды в этом случае будут ниже, но и сама недвижимость обойдётся её владельцу значительно дешевле. Например, в Москве, но за пределами МКАД можно купить объект за 2,68 миллиона рублей и сдавать его за 20 тысяч рублей в месяц. Такое вложение окупится примерно за 11 лет. Если же купить у метро, то инвестиции вернутся примерно через 15-16 лет.

4. Покупать квартиру или апартаменты?

Апартаменты можно купить ещё дешевле. А вот арендные ставки на квартиры и аналогичные апартаменты примерно одинаковы. Значит, при покупке апартаментов вложенные деньги вернутся скорее.

Многие апартаменты сейчас строятся специально для их сдачи в аренду. Их продают не только с ремонтом, но и с мебелью, и часто с возможностью передачи функций сдачи в аренду управляющей компании. Квартиру лучше покупать тем, кто сейчас будет сдавать её в аренду, а в будущем планирует переехать в неё жить сам или поселить там родственников.

5. Нужно ли делать ремонт?

Если ставится задача быстро начать получать доход от купленного жилья, то лучше обращать внимание на объекты, которые продаются с готовой отделкой. В этом случае доход можно будет получать сразу, как только дом будет построен и сдан в эксплуатацию. Кроме того, в подобном доме соседи также не будут делать ремонт и шуметь, что не потребует делать для арендатора скидки за неудобства.

Иногда производится сдача новой квартиры без отделки бригадам строителей за сниженную плату при условии, что они сделают ремонт в квартире сами. Такой вариант чреват некачественным ремонтом и необходимостью делать его снова через какое-то время, поскольку бригады строительных рабочих в данном случае не заинтересованы делать ремонт качественно.

6. А что с мебелью?

Не нужно обставлять новую площадь старой мебелью, которая годами хранилась на даче. Имеет смысл приобрести пусть недорогую, но качественную мебель, например, продукцию IKEA. Иногда даётся объявление о сдаче в аренду уже с ремонтом, но без мебели в расчёте на арендатора со своей мебелью, который сам меблирует квартиру.

7. Как определить правильную ставку аренды?

Очевидным решением является поиск информации о ставках аренды на схожие предложения в том же районе. Затем стоит поинтересоваться ставками аренды в ближайших новостройках. Или же можно пригласить профессионального оценщика, услуги которого обойдутся не так уж и дорого, как кажется.

8. Сколько лет будет окупаться?

Многое индивидуально, и точная цифра зависит от большого количества различных факторов. Например, однокомнатная квартира на вторичном рынке эконом-класса или комфорт-класса в «старой Москве» стоит сейчас чуть больше 6 миллионов рублей.

Сдавать её можно будет за 33 тысячи рублей в месяц. Если цены не будут меняться (что, конечно, маловероятно) то она окупится за 16 лет.

Если увеличивать стоимость аренды каждый год на 5%, то этот срок уменьшится до 12 лет. Однако, если речь идёт об элитном сегменте рынка, то она может стоить больше 30 миллионов рублей и сдаваться может за 130 тысяч рублей в месяц.

Такой вариант окупится примерно за 20 лет. Расчёты показывают, что идея взять ипотеку и за счёт арендных платежей оплачивать её, убыточна при нынешних условиях ипотеки (12% годовых на 15 лет, 20% первоначальный взнос).

Она будет иметь смысл, если ставки ипотеки станут ниже, а первоначальный взнос составит более 50% от стоимости.





Top