Китайская экономика в осаде: рынок недвижимости. Часть 3

Жёсткая зависимость китайской экономики от спроса на жильё отражает бесперспективность рынка. Недвижимость всегда была во власти богатых. /epochtimes.ru/

Ещё в древнем Китае и Европе земля находилась в руках крупных землевладельцев или аристократов, которые нанимали крестьян для работ на земле. Ценность сельскохозяйственных земель упала после первой промышленной революции, в то время как в городах земля подорожала.

Когда общество перешло в высокоразвитую индустриальную эпоху, в некоторых городах 1 квадратный метр земли стал стоить больше, чем 100 квадратных метров в сельской местности. Рынок капитала в промышленно развитых обществах обрёл форму, в результате чего общественное богатство распределилось относительно равномерно, а интересы людей стали более взаимосвязанными. Недвижимость стала основной частью финансового рынка в результате секьюритизации (привлечение финансирования путём выпуска ценных бумаг) сектора недвижимости.

Когда Китай вступил в ВТО, иностранные инвестиционные фонды вышли на китайский рынок, часто вкладывая в проекты сотни миллионов долларов. Такие фонды в сочетании с банковскими кредитами стали главной силой на рынке недвижимости. Более мелкие частные фонды последовали их примеру. Большие объёмы капитала быстро взвинтили цены на жильё и резко расширили ранее очень небольшой рынок жилья. С 2009 года спекуляции с недвижимостью стали популярным методом инвестиций в Китае, и почти все, кто мог себе это позволить, включились в игру.

После 2012 года появился так называемый твёрдый покупательский спрос, который широко пропагандировался в качестве ключевого фактора на рынке недвижимости. Тем не менее те, кто обеспечивал «твёрдый спрос», были в основном люди, которые имеют небольшой доход. Они занимали деньги у родственников и друзей, чтобы сделать взнос. В тот момент обеспеченные лица либо уже приобрели недвижимость, либо были в затруднительном положении.

Большинство средств частных мелких инвесторов также были заблокированы. Хотя много малообеспеченных людей, которые верили пропаганде, по-прежнему покупали жильё, на рынок приходило всё меньше новых денег.

Опытные инвесторы знают, что, когда люди с низким уровнем доходов становятся ключевыми целевыми покупателями, хорошие времена рынка подходят к концу.

Невозможно продать

Чем больше человек вовлечён в сегодняшний китайский рынок недвижимости, тем меньше он в нём уверен. Многие люди думают, что цены на жильё являются индикатором состояния рынка. Именно поэтому рост стоимости недвижимости поддерживал в некоторых потребителях оптимизм, даже когда продажи застопорились. Однако истинным мерилом здорового рынка является количество сделок. Цена сама по себе ничего не значит, если нет фактических продаж.

В некоторых городах первого уровня те, кто владел несколькими объектами, почувствовали проблему и пытались продать свою недвижимость по рыночной цене. Но когда они выставили жильё на продажу, никто им не заинтересовался даже после значительного снижения цен.

В то же время, поскольку банки теперь предоставляют мало ипотечных кредитов, большинству покупателей приходится брать коммерческие кредиты с высокой процентной ставкой. Поскольку банки ужесточили кредитование, покупателям зачастую необходимо предоставлять полную оплату, что мало кого устраивает.

Большинство владельцев даже не знают, сколько стоит их жильё. Дело усложняется тем, что местные органы власти устанавливают высокие «справочные цены» на дома, чтобы брать налоги на основе этих цен. Таким образом, хотя владельцы и готовы снизить цены, жильё по-прежнему трудно продать.

Частные продавцы начинают понимать, что у их активов «на бумаге» есть высокая стоимость, но нет ликвидности. К сожалению, такое осознание обычно приходит слишком поздно. Те, кто вложил большинство своих активов в недвижимость, сейчас в панике, потому что они вот-вот потеряют свой источник дохода после выхода на пенсию в будущего. Это особенно усложняет жизнь пожилых людей.

На данный момент некоторые экономически несведущие малообеспеченные люди по-прежнему рассматривают возможность приобретения жилья для собственного использования. Однако большинство видят, какая плохая ситуация на рынке. Уверенность в рынке падает, что плохо влияет на продажи.

Местное самоуправление в отчаянии

Местные органы власти в ещё более тяжёлом положении. Остановка продаж недвижимости означает падение доходов муниципалитетов. Вскоре местные власти столкнутся со всеми видами экономических проблем: банкротствами, задержками зарплат, пенсий и так далее.

В результате, с одной стороны, местные органы власти бросили все силы на стимулирование, чтобы оживить рынок, с другой стороны, они призывают центральное правительство и центральный банк напечатать больше денег, как это было в 2008 году.

С точки зрения местных правительств, только масштабные вливания помогут увеличить продажи жилья и принести им доход. Хотя Пекин выразил желание поддержать сектор недвижимости, шансы на печать больших сумм минимальны, что приводит в отчаяние местные органы власти.

Крах рынка недвижимости, несомненно, ускорит кончину системы, потому что чиновники на всех уровнях имели дополнительный «серый» доход от сделок с недвижимостью. Теперь такой доход резко сократится. Чиновники среднего и низкого уровней почувствуют значительное уменьшение своих доходов и благосостояния. Они потеряют мотивацию. Таким образом, режиму будет труднее сохранить слаженную работу всей системы.

Побочным эффектом этого станет то, что местные органы власти будут использовать все возможности, чтобы эксплуатировать людей, пытаясь избежать неминуемого кризиса и обеспечить работу системы. В результате между властями и народом будут всё чаще происходить сильные конфликты, особенно касающиеся земельных споров.

Военизированная китайская полиция. Фото: Gaston Laborde/Pixabay

Военизированная китайская полиция. Фото: Gaston Laborde/Pixabay

Местным органам власти станет очень трудно вовремя получать средства на погашение кредитов и счетов по строительным проектам. В местах, где финансовая ситуация будет относительно лучше, чиновники продолжат тратить столько, сколько смогут, чтобы «заработать» до того, как опустеет казна. Чиновники также будут активнее выводить семейные и личные активы из страны. Они будут выкачивать из государства столько, сколько смогут, прежде чем ситуация станет ещё хуже.

Развал общества

Если говорить в общем, торможение рынка недвижимости приведёт к распаду заинтересованных групп в китайском обществе. Китайская экономика по своему характеру является коммунистической тоталитарной экономикой, которая поддерживается центральными органами коммунистической партии, местными властями и социальными группами (частными и иностранными фондами).

Падение на рынке недвижимости влечёт за собой отток частного капитала и потерю интереса со стороны других состоятельных лиц.

Когда частные инвесторы начнут переживать за свои доходы и прекратят скупать имущество, экономическая система распадётся из-за отсутствия свежих денег. Это похоже на панику в армии, когда многие солдаты бегут, а офицеры теряют контроль над войсками.

Местные экономические системы являются самым слабым звеном в экономике страны. Местные органы власти погрязли в долгах, падении доходов и растратах. Центральная экономическая система остаётся относительно сильной, но из-за спада на рынке недвижимости и малодоходных инвестиций в инфраструктуру центральные власти испытывают медленный рост налоговых поступлений. Государственные предприятия также видят, что доходы падают.

Из-за снижения доходов конфликты в стране станут острее. Центральное правительство, местные органы власти и общественность имеют различные экономические интересы. Любые значительные экономические изменения в дальнейшем будут разделять эти три группы, которые начнут искать свои пути выходы из кризиса. Китайское общество будет разваливаться до окончательного краха экономики страны.

Китайская экономика в осаде: рынок недвижимости. (Часть 1) (Часть 2).

Источник: VisionTimes