Все новости » Китай » Экономика Китая » Китайский пузырь недвижимости наконец-то лопнул

Китайский пузырь недвижимости наконец-то лопнул



На протяжении многих лет слова «китайская недвижимость» и «пузырь» неизменно произносились вместе; иногда с восклицательными знаками, а иногда с вопросительными. В 2014 году добавилось ещё одно слово «взрыв».

«Что касается рынка жилья, то средняя оценка ценовой коррекции равна 20-30% в течение двухлетнего периода», — считает Цзюньхэн Ли из JL Warren Capital.

Коррекция в Китае ожидается примерно такого же размера, как и снижение цен на недвижимость в США после того, как в 2006 году лопнул американский пузырь на рынке жилья. Однако, глядя на цифры, можно предположить, что китайский пузырь даже больше, чем все предыдущие пузыри недвижимости.

HSBC сравнил общую стоимость жилья в общем объёме ВВП и обнаружил, что Китай превзошёл уровень Японии, когда рухнул её рынок недвижимости в 1990 году. В то время все объекты жилья в Японии стоили в 3,7 раза больше её ВВП. В Гонконге в 1997 году было трёхразовое превышение, в США в 2006 году — в 1,7 раза.

С 2000 года в Китае цены на жильё выросли более чем на 300%. В некоторых районах время от времени была корректировка, но затем всё быстро восстанавливалось. Однако в 2014 году снижение стоимости стало устойчивым, согласно данным, опубликованным в июне.

По сравнению с маем, в прошлом месяце цены упали в 55 из 70 обследованных городов, согласно Государственному статистическому управлению КНР. Уже второй месяц подряд снижается средняя стоимость жилья по стране. В июне она упала на 0,46%. Жильё подешевело даже в городах первого уровня: в Шанхае — на 0,6%, Гуанчжоу — на 0,6%, Шэньчжэне — на 0,4%.

Руководитель шанхайской компании по недвижимости сказал репортёру 21 Century Business Herald на условиях анонимности: «Мы действительно чувствуем, что отрасль с конца 2013 года пошла вниз».

Недоступное жильё

Большинство экспертов считают, что прежнее постоянное повышение стоимости сделало жильё недоступным для большинства людей, так как доходы не поспевали за ценами. Кроме того, многие местные органы власти ввели ограничения на закупку вторичного жилья, а центральные власти потребовали от банков ужесточить стандарты кредитования. В результате объём ипотечных кредитов снизился на 2,6% по сравнению с июнем 2013 года.

Китайский экономист Гао Шаньвэнь поясняет в издании 21 Century Business Herald: «По всей стране на рынке недвижимости стали избавляться от излишков и товарных запасов. Этот процесс будет обостряться в течение трёх-пяти лет».

«Мы считаем, что равновесие на рынке жилья было достигнуто в конце 2013 – начале 2014 годов. Другими словами, китайский внутренний рынок только что прошёл переломный момент — фундаментальная нехватка заменяется фундаментальным профицитом», — написла Цзюньхэн Ли.

70 000 застройщиков обанкротятся?

Как и в случае с США, в первую очередь пострадают разработчики, строители и рынок ипотечного кредитования.

«Наше исследование показывает, что в секторе в ближайшие 12 месяцев коррекция составит более 30%. Это снижение цен, скорее всего, будет разорять застройщиков», — пишет г-жа Ли.

Экономист из китайского филиала JP Morgan Френк Гун считает, что 87,5% из 80 000 застройщиков в ближайшее время могут обанкротиться.

«Многие разработчики исчезнут во время падения цен и будущих перестановок в секторе», — сказал он на форуме по управлению частным капиталом в городе Циндао 19 июля. Он считает, что снижение цен всего на 10-15% будет достаточно для начала этого процесса.

Объявленная застройщиками прибыль подтверждает данную тенденцию. Из 53-х компаний, которые представили сведения 22 июля, 14 уже несут убытки, а ещё 13 потеряют деньги в ближайшее время.

Масштабные последствия

«Эти данные вызывают тревогу, потому что строительная деятельность составляет 20% ВВП. Скоро созреет необходимость чем-то заполнить пустоту, и, вероятно, это будут инфраструктурные проекты», — пишет г-жа Ли.

Китайский режим так и не сумел перенастроить экономику с инвестиций на потребительский спрос, который стабилизировался на относительно низком уровне — 34-36% за последние пять лет. Если они хотят удержать рост, то должны перекачивать деньги в инфраструктурные инвестиции.

Фрэнк Гун считает, что взрыв пузыря не сильно повлияет на банки. Однако Цзюньхэн Ли менее оптимистична: «Банкам не хватает ликвидности, поскольку они сталкиваются с всё большим количеством плохих кредитов. Эти проблемные кредиты включают кредиты муниципалитетов и государственных предприятий». Проблемные кредиты в стране выросли с $65 млрд в третьем квартале 2011 года до $95 млрд в четвёртом квартале 2013 года.

Исследователь Ричард Вейг из компании Gabriel Investments полагает, что быстрый рост долга и необслуживаемых кредитов неизбежно приведёт к финансовому кризису.

Анализ исторических кризисов в Японии в 1990 году, в США в 1929 и 2008 годах, а также Испании в 2008 году показывает, что рост частного долга более чем на 18% в течение пяти лет приведёт к финансовому кризису. В Китае частный долг, который включает в себя ипотечные кредиты, вырос на 56% с 2007 по 2012 годы.

Он считает, что процесс корректировки может стоить Китаю 20-40% ВВП и продолжаться в течение одного поколения.

Реакция

Китайские власти, вероятно, разделяют эту обеспокоенность, и именно поэтому они отреагировали — ослабили некоторые ограничения на приобретение жилья.

Цзюньхэн Ли считает, что этого недостаточно и уже слишком поздно: «В районах, где были некоторые послабления, спрос не вернул цены обратно. Во время экономического спада покупатели недвижимости теряют веру в продолжение роста цен на жильё. Когда доверие рушится, то правительство ничего не может сделать, чтобы повысить фундаментальный спрос на дорогую недвижимость».

 

Версия на английском





Top