Все разделы
Велика Эпоха мультиязычный проект, эксперт по Китаю
×
Все новости » Китай » Экономика Китая » В Китае разрешат REIT-фонды, чтобы поддержать рынок недвижимости

В Китае разрешат REIT-фонды, чтобы поддержать рынок недвижимости

    Общий вид строящихся зданий возле офиса Народного банка Китая, 29 сентября 2007 года, Чунцин, Китай. Застройщики в Китае организовали инвестиционные фонды недвижимости, надеясь удержать падение рынка. Фото: China Photos/Getty Images

    Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая, возможно, вскоре разрешит Penghua Qianhai Vanke создать REIT-фонд (Real Estate Investment Trust, паевой инвестиционный фонд недвижимости). Penghua Qianhai Vanke является крупнейшим застройщиком жилой недвижимости в стране. В случае одобрения это будет первый REIT-фонд в Китае. /epochtimes.ru/

    Наряду со смягчением денежно-кредитной и регуляторной политики создание REIT-фондов, по мнению властей, поможет стабилизировать сектор недвижимости.

    Из-за бума в последнее десятилетие застройщики и компании по недвижимости накопили избыточную задолженность. Китайские власти в настоящее время ищут способ справиться с огромными долгами, не навредив экономическому росту. Они считают, что REIT-фонды предложат новый источник финансирования, это снизит зависимость от нерегулируемой теневой банковской деятельности и восстановит доверие в финансовом секторе.

    Хотя китайские REIT-фонды кажутся прибыльными в теории, неизвестно, станут ли они эффективными инвестиционными инструментами. Доходы от аренды за пределами крупных городов остаются низкими. Также есть нерешённые вопросы налогообложения в отношении фондов и их пайщиков. На сегодняшний день нет ни одного официального документа, регулирующего китайские REIT-фонды.

    Концепция REIT-фондов сложилась в США в 1960-х годах. Их популярность взлетела в 1990-х годах. Модель REIT позволяет инвесторам покупать компанию, владеющую недвижимостью, без необходимости покупать или финансировать недвижимость.

    REIT-фонд может быть государственным или частным. Не менее 90% процентов дохода распределяется между акционерами фонда. Таким образом, инвестиции в ипотечные инвестиционные фонды рассматриваются как высокодоходные. Так как большая часть доходов идёт акционерам, цена акций REIT-фондов, как правило, остаётся стабильной или меняется в зависимости от стоимости основных объектов недвижимости.

    Рынок недвижимости в Китае находится в затруднительном положении

    В мае 2014 года Государственный совет Китая опубликовал свои предложения о «дальнейшем содействии здоровому развитию рынков капитала», в которых рассматривался вопрос создания REIT-фондов. Это произошло во время спада в китайском секторе недвижимости. Официальный индекс цен на жильё в 70 городах Китая показывает, что в марте 2015 года цены на новые объекты упали в среднем на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение цен наблюдается уже седьмой месяц подряд.

    Застройщики также испытывают трудности. Только 6 из 20 крупнейших девелоперов в Китае отметили в I квартале рост количества сделок купли-продажи по сравнению с I кварталом прошлого года, согласно консалтинговой фирме CRIC China. Остальные 14 компаний пережили снижение объёма продаж в среднем на 15%.

    Чтобы создать реальную ликвидность недвижимости, власти Китая применяют двусторонний подход: снижение ставки и более слабый регулятивный надзор. По мнению чиновников, это поможет банкам пролонгировать долги и позволит создать новые продукты (например, REIT-фонды), чтобы дать застройщикам лёгкий доступ к финансированию.

    Некоторые новые изменения отменили ограничения, наложенные после финансового кризиса. В июле 2014 года Почтовый сберегательный банк Китая выпустил ипотечных ценных бумаг (RMBS, Residential Mortgage-Backed Security) на сумму в $1,1 млрд. Это был первый выпуск ипотечных ценных бумаг в Китае с 2007 года, после того как во время ипотечного кризиса в США китайские регуляторы запретили такие продукты.

    В прошлом месяце китайские власти дополнительно смягчили правила, касающиеся ценных бумаг, обеспеченных активами, разрешив банкам не получать официальное одобрение для выдачи таких продуктов. После того как банки получат лицензию Комиссии по регулированию банковской деятельности Китая, они смогут на своё усмотрение создавать секьюритизированные продукты (форма привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, генерирующих стабильный рентный доход).

    10 мая Народный банк Китая снизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 5,1%. Это третье снижение ставки в течение шести месяцев. Центральный банк надеется, что более низкие ставки будут стимулировать банковское кредитование.

    Власти, скорее всего, будут и дальше смягчать правила и к концу 2015 года позволят выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью (CMBS, commercial mortgage-backed security), как считают представители финансово-аналитических фирм China Merchants Securities Co. и China Chengxin International Credit Rating Co.

    Выпуск бумаг RMBS и CMBS, вероятно, поможет банкам, обременённым задолженностями в жилищном секторе, сократить размер своих балансов. Эти инструменты являются достаточно сложными и, как правило, ориентированы только на институциональных инвесторов (юридические лица, выступающие в роли держателей денежных средств в виде взносов, паев и т.д.).

    Новые продукты

    Выход на рынок REIT-фондов создаст новый источник капитала для застройщиков. Однако у их создателей есть ещё много юридических и налоговых проблем.

    REIT-фонды облагаются налогом на уровне инвестора. Однако относительно высокая эффективная (реальная) ставка налога на недвижимость может сильно сократить доходы инвестора. Китайские застройщики, чтобы передать свои активы в REIT-фонды, должны будут решить несколько сложных вопросов налогообложения.

    Рейтинговое агентство Fitch Ratings утверждает, что даже если правила будут смягчены, китайские REIT-фонды вряд ли значительно вырастут в краткосрочной и среднесрочной перспективе из-за небольшой прибыли.

    «Большая часть инвестиционной собственности (недвижимость, которую держат для получения дохода от сдачи в аренду или ради будущего увеличения её стоимости) в Китае имеет низкое качество и низкую арендную доходность — менее 4%. Эта доходность будет компенсирована высокими внутренними затратами по займам в 6% и более. Таким образом, пайщикам REIT-фондов остаётся очень мало прибыли», — сообщило Fitch в аналитической записке 23 ноября 2014 года.

    Автор статьи: Фань Юй. Великая Эпоха

     

    Версия на английском

    Оцените статью:1 - плохо, не интересно2 - так себе3 - местами интересно4 - хорошо, в общем не плохо5 - супер! так держать! (Нет голосов)
    Loading...

    Если Вам понравилась статья, не забудьте поделиться в соцсетях

    Спецтемы:


    Top