Что делать, если нарушаются условия договора аренды

Арендные договоры бывают разные. Тем не менее с кем и на каких условиях мы ни заключали бы договор аренды, застраховаться от недобросовестного арендатора довольно сложно. Как добиться справедливости, если что-то пошло не так?

Если арендатор использует арендованную площадь или оборудование не по назначению, т. е. нарушает оговорённые в договоре условия, владелец имущества имеет право расторгнуть договор досрочно и потребовать возместить ему убытки. Такой финал возможен и в том случае, если имущество было передано в субаренду, а разрешения на это, согласно условиям договора, не давалось.

Имейте в виду, что расторжение срочного договора аренды раньше условленного дня возможно только через суд. Инициатором может выступать как арендодатель (основания приведены в ст. 619 ГК РФ), так и арендатор (причины — в ст. 620 ГК РФ). Если договор бессрочный, то, как и трудовой договор, он не расторгается в одночасье.

Уведомлять вторую сторону о желании прекратить отношения «арендодатель – арендатор» следует за месяц в общем случае и за три месяца — если речь о недвижимости. Можно установить договором и другие сроки для уведомлений. Подробнее об этом читайте на сайте для начинающих предпринимателей www.regberry.ru.

Головная боль многих арендодателей — задержка арендных выплат. Пени за несвоевременное внесение средств должны быть предусмотрены ещё на стадии составления договора аренды, однако не каждый арендатор испугается начислений сверх долга и сумеет собрать-таки нужную сумму.

В этом случае арендодатель должен запастись терпением. Во-первых, по закону он не может обращаться в суд до того момента, пока арендная плата не будет внесена хотя бы два раза подряд. Во-вторых, представители судебных органов поинтересуются, предупреждал ли арендодатель должника в письменном виде о необходимости скорейшего расчёта.

Понятно, что судебное разбирательство может затянуться, и многие арендодатели решаются на активные действия по «выжиманию» долгов, не дожидаясь постановления суда. К примеру, речь идёт об аренде гаража под автомастерскую. Срок договора истёк, долги не погашены, и владелец площади решает закрыть горе-арендатору вход в гараж, удерживая внутри оборудование и инструменты, которые принадлежат арендатору.

Такой подход может показаться незаконным, однако в ст. 359 Гражданского кодекса РФ находим подтверждение правомерности подобных действий. Интересно, что даже в случае, если удерживаемое оборудование было продано третьему лицу, арендодатель всё равно имеет право не отдавать его, пока ему не выплатят арендную плату.

Однако такой «захват» допустим лишь при условии, что договор аренды больше не действует, а арендатор по какой-то причине не вывез своё имущество. Пока договор в силе, «арестовать» имущество арендатора нельзя, потому что это будет квалифицироваться как действия, лишающие возможности пользоваться арендованным объектом, в то время как на это пользование у арендатора будет законное право.

В качестве механизма «пробуждения совести» должника нельзя также отключать воду, газ или электричество. Арендатор должен иметь доступ к арендованной площади и возможность её полноценного использования, иначе он вправе требовать возмещения убытков, которые успеет понести.