Фото: Max Vakhtbovych / pexels.com / СС0  | Epoch Times Россия
Фото: Max Vakhtbovych / pexels.com / СС0

Ипотека стала удобной или как продать ипотечную квартиру?

Государство стимулирует экономику, и множество семей получают подспорье в приобретении своей квартиры.
Автор: 17.09.2021 Обновлено: 14.10.2021 12:59

С целью повышения доступности жилья государство непрерывно совершенствует законодательство и защищает дольщиков от банкротства застройщиков. Тем временем банки развивают рынок ипотечного кредитования. Таким образом государство стимулирует экономику, а множество семей получают подспорье в приобретении своей квартиры. Так, в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотек, а за 2021 — уже около 1 млн.

И хотя средний срок ипотеки в России — 20 лет, но в течение жизни у людей меняются планы и обстоятельства, приходится переезжать в квартиру побольше или другой город. И тут нельзя забывать, что квартира хоть и зарегистрирована на дольщика или собственника, но она находится в залоге у банка, поэтому продать её не так-то и просто.

Способ 1

Погасить ипотеку самостоятельно, за счёт личных накоплений, взяв взаймы деньги у родственников или друзей. Но не всем это по карману. Плохая идея гасить ипотеку за счёт кредита. Если покупатель передумает, а такое бывает нередко, то продавец будет платить больший ежемесячный платёж, ведь кредит дороже ипотеки на 2–5% годовых. Если же есть твёрдый настрой взять кредит на погашение ипотеки, то требуйте у покупателя невозвратный залог не менее 5% от стоимости квартиры.

То есть если сделка сорвётся по любой причине, кроме как «из-за продавца», то эти деньги компенсируют продавцу переплату по ипотечным процентам, пока он ищет другого покупателя. Или же продавец сможет сделать скидку 5% другому покупателю, чтобы квартира быстрее продалась. Как показывает практика, деньги хорошо дисциплинируют всех участников сделки. Так что, если покупатель не вносит невозвратный залог, то намерений покупать квартиру у него, скорее всего, нет.

Эта сделка рискованная для продавца, так как 100% гарантии нет.

Способ 2

Погасить ипотеку за счёт покупателя. То есть покупатель переводит на счёт продавца сумму, равную размеру долга перед банком. В свою очередь продавец обязуется использовать средства строго для погашения ипотеки. Всё это реализуется через письменный предварительный договор купли-продажи (или предварительный договор уступки права требования) между сторонами.

Существует возможность нотариального заверения такого договора, но услуга выйдет в копеечку: если стоимость квартиры от 1 до 10 млн рублей, цена составит 7000 рублей + 0,2% от суммы сделки. Хотя нотариус не защитит от недобросовестного продавца, который, например, захочет потратить деньги на своё усмотрение.

Эта сделка рискованная для покупателя, так как 100% гарантии нет.

Способ 3

Выкуп из-под залога. Если денег нет ни у покупателя, ни у продавца, то можно продать ипотечную квартиру в ипотеку.

В данном случае все участники сделки защищены на 100%. Механизм следующий: покупатель вносит первоначальный взнос, а банк — заёмные средства на аккредитив. Размер аккредитива равен цене купли-продажи квартиры (уступки права требования). Вроде выглядит, как обычная сделка, но на самом деле в банке покупателя открывается два аккредитива, первый из которых раскрывается в пользу банка продавца и гасит ипотечный долг продавца, а второй аккредитив раскрывается в пользу самого продавца и составляет оставшуюся сумму.

Кстати, не все банки выдают ипотеки для выкупа из-под залога, а некоторые банки разрешают это делать только «внутри себя».

Длительность сделки при первом и втором способе около 30 календарных дней и зависит от скорости снятия обременения банком и срока регистрации договора Росреестром.

Способ номер три самый долгий и составляет около 45 дней. Это важно учитывать, если вы рассчитываете быстрее получить деньги от продажи такой квартиры.

Андрей Мозоль, квалифицированный инвестор, юрист. В прошлом врач. С 2015 г инвестирует в недвижимость в городах России. Обучается в Grenoble Ecole de Management по российско-французской программе совместно с РАНХиГС при Президенте РФ. инстаграм: https://www.instagram.com/andrei_mozol

Комментарии
Уважаемые читатели,

Спасибо за использование нашего раздела комментариев.

Просим вас оставлять стимулирующие и соответствующие теме комментарии. Пожалуйста, воздерживайтесь от инсинуаций, нецензурных слов, агрессивных формулировок и рекламных ссылок, мы не будем их публиковать.

Поскольку мы несём юридическую ответственность за все опубликованные комментарии, то проверяем их перед публикацией. Из-за этого могут возникнуть небольшие задержки.

Функция комментариев продолжает развиваться. Мы ценим ваши конструктивные отзывы, и если вам нужны дополнительные функции, напишите нам на [email protected]


С наилучшими пожеланиями, редакция Epoch Times

Упражения Фалунь Дафа
ВЫБОР РЕДАКТОРА