Махинации при купле-продаже жилья


Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». Фото: Предоставлено компанией «Инком-Недвижимость»Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». Фото: Предоставлено компанией «Инком-Недвижимость»За период с начала кризиса и по сегодняшний день количество юридически проблемных квартир в Москве увеличилось на 40%. Давайте же рассмотрим несколько вариантов мошенничества с недвижимостью с тем, чтобы быть во всеоружии, и не попасться в сети мошенников.

В основном их продажей занимаются нечистоплотные частные брокеры – чаще всего уволенные из-за нечестной работы или сокращению штатов сотрудники риэлторских агентств. Особенно высок риск быть обманутым при купле-продаже жилья, если человек далек от тонкостей риэлторского бизнеса, но решил сэкономить на комиссионных риэлтору: для аферистов такой типаж – самый лакомый кусок.

Пытливый ум аферистов изобретает все более изощренные методы отъема денег у честных жителей. Самый неприятный для покупателя вариант – это когда выясняется, что деньги, нажитые непосильным трудом, отданы не настоящему владельцу квартиры. По закону продать квартиру, как, впрочем, и любую другую недвижимость, может только её собственник.
Используя современную технику – компьютеры, микроскопы, ламинаторы — злоумышленники в состоянии подделать практически любой документ, в том числе и генеральные доверенности, свидетельства о собственности, паспорта. В этом случае продать вам квартиру может человек, который, что называется, мимо проходил. Мошенники тщательно готовятся к проведению аферы при купле-продаже жилья: изучают режим законного владельца, подбирают или похищают ключи, отключают сигнализацию.
Наиболее опасный период – лето, когда многие семьи полным составом отправляются на дачу и квартира остается без присмотра. Часто аферистам удается продать квартиру, когда владелец уезжает учиться или работать по контракту в другую страну, в длительный отпуск. Под угрозой находятся и владельцы арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, «показы» можно устраивать практически в любое время.
Всё это подтверждает избитую истину: подлинность документов – основа безопасности сделки. Например, вы покупаете юридически чистую квартиру, в которой никто, кроме собственника не прописан.
А через полгода в ваш уютный дом заявляется освобожденный уголовник, который прописан в этой квартире, и заявляет свои права на неё – согласия на продажу он не давал, и покидать отчий дом не намерен. Причина – покупателю вручили фальшивую выписку из домовой книги или справку ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или места лишения свободы, на учебу в другой город и т.п.
Однако хочу заметить, что далеко не всегда документы нужно подделывать. Известны случаи, когда махинации с куплей-продажей жилья проворачивали люди, хорошо знающие собственника и пользующиеся его доверием – друзья и даже родственники. В этом случае завладеть оригиналами паспорта и свидетельства о собственности вполне реально.
Некоторые держат паспорт в ящике стола или в какой-нибудь коробке для документов и не проверяют ежедневно его наличия, поскольку сейчас для подтверждения личности достаточно водительских прав. В качестве собственника выступает сообщник, похожий на собственника – ведь паспортные фотографии далеко не всегда передают идеальное сходство.
Проблемы юридически нечистой квартиры могут всплыть спустя несколько лет после покупки. Например, приходит к вам некий молодой человек или дама и заявляет права на вашу квартиру. Выясняется, что давным-давно при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей. Дети выросли и, наконец, нашли время заняться восстановлением своих законных прав на эту квартиру.
Встретиться с мошенником может не только покупатель, но и продавец. Типичный пример: покупатель спрашивает, на основе чего была установлена именно такая цена и просит показать заключения эксперта.
Как правило, заключения эксперта у неопытного продавца нет. Покупатель объявляет, что квартира его полностью устраивает, но он не хочет переплачивать лишних денег и договаривается о приглашении профессионального оценщика. Оценщик, состоящий в сговоре с покупателем, существенно занижает стоимость квартиры. При последующей продаже квартиры тому же оценщику ничего не стоит завысить её стоимость.
При купле-продаже квартиры самое надежное – это обратиться в надежное агентство недвижимости и воспользоваться услугами профессионального риэлтора и юриста. Каждым делом должен заниматься специалист: ведь вы же не пытаетесь при необходимости самостоятельно сделать себе операцию на сердце или вылечить заболевший зуб.
При выборе специалиста нужно не забыть уточнить, сколько лет он работает в агентстве, сколько у него за плечами успешных сделок. Конечно, услуги опытного риэлтора недешевы, но чем заканчивается раздача бесплатного сыра, сейчас знают даже дети.
Риэлтор, в первую очередь, займется проверкой юридической чистоты объекта. Он получает подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и не нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, на неё не наложен арест. Проверяет, что никто из собственников или зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
При необходимости риэлтор получает в управляющей организации расширенную выписку из домовой книги, где указаны все лица, когда-либо проживавшие в квартире и адреса, по которым они выбыли.
Он не забудет выяснить, не выбывали ли из квартиры в армию, дома-интернаты или места лишения свободы. Риэлтор проверяет, что в квартире не было перепланировки, а если была – то проведена по всем правилам и без нарушения закона. Получает все необходимые согласия: от супругов, детей, наследников и других зарегистрированных в квартире лиц.
Если при сделке используется банковская ячейка, риэлтор контролирует закладку денег в ячейку: так можно быть уверенным, что покупатель не заложит в неё «куклы» или фальшивые купюры. Иногда риэлтор «по совместительству» выполняет даже обязанности детектива — бывали случаи, когда добывать ценную информацию приходилось у соседей, друзей, родственников, сотрудников эксплуатирующих компаний, налоговых организаций.
В принципе, проверить юридическую чистоту квартиры в состоянии и частный риэлтор, и сотрудник агентства недвижимости. Как частник, так и риэлтор из агентства заинтересованы в заключении сделки – в этом они тоже ничем не отличаются. Однако в агентстве каждый комплект документов проходит многоступенчатую проверку, в том числе и у юриста.
А юристу абсолютно всё равно, будет или не будет заключена сделка, он работает за зарплату, а не за комиссионные. При малейшем сомнении ему выгоднее не дать выйти на сделку. Во-первых, это вполне понятное человеческое желание перестраховаться, чтобы не быть оштрафованным или еще хуже – уволенным. А во-вторых – лишний раз показать работодателю, что он не зря получает свою зарплату. У частного риэлтора никаких «ограничителей» нет.
Хочу заметить, что агентства недвижимости используют все возможности, чтобы предупредить людей о деятельности мошенников. Риэлторы составляют так называемые «черные» списки недобросовестных клиентов – как продавцов, так и покупателей. Десятки черных списков опубликованы в сети интернет в открытом доступе. В них перечислены названия агентств, имена частных маклеров, клиентов. В большинстве из них дана подробная информация о деятельности мошенников, совершенных ими противоправных действиях.
В таких списках можно найти информацию об уловках или методах психологического давления, которые используют аферисты. Если мы хотим прийти к цивилизованному и прозрачному рынку, то мы не должны давать шанс аферистам наживаться на порядочных людях. Черные списки – далеко не единственный, но и не последний элемент защиты от мошенников. Не зря ведь говорят: предупрежден, значит – вооружен.

*****

Автор статьи — Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»


Если Вам понравилась статья, не забудьте поделиться в соцсетях

Вас также может заинтересовать:

  • Москва и Беларусь: сотрудничество длиною в 10 лет
  • России нужна чистая вода
  • Гамбургские лебеди отправляются на зимовку. ВИДЕО
  • Эскперемент по стимулированию покупки новых автомобилей пройдет почти в 20-ти регионах России
  • Глава РосНано Анатолий Чубайс попал в аварию


  • Top