Махинации при купле-продаже жилья

Пытливый ум аферистов изобретает все более изощренные методы отъема
денег у честных жителей. Самый неприятный для покупателя вариант – это
когда выясняется, что деньги, нажитые непосильным трудом, отданы не
настоящему владельцу квартиры. По закону продать квартиру, как,
впрочем, и любую другую недвижимость, может только её собственник.

Используя современную технику – компьютеры, микроскопы, ламинаторы
— злоумышленники в состоянии подделать практически любой документ, в
том числе и генеральные доверенности, свидетельства о собственности,
паспорта. В этом случае продать вам квартиру может человек, который,
что называется, мимо проходил. Мошенники тщательно готовятся к
проведению аферы при купле-продаже жилья: изучают режим законного
владельца, подбирают или похищают ключи, отключают сигнализацию.

Наиболее опасный период – лето, когда многие семьи полным составом отправляются на дачу и квартира остается без присмотра. Часто аферистам удается
продать квартиру, когда владелец уезжает учиться или работать по
контракту в другую страну, в длительный отпуск. Под угрозой находятся и
владельцы арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не
надо, «показы» можно устраивать практически в любое время.

Всё это
подтверждает избитую истину: подлинность документов – основа
безопасности сделки. Например, вы покупаете юридически чистую квартиру,
в которой никто, кроме собственника не прописан.

А через полгода в ваш
уютный дом заявляется освобожденный
уголовник, который прописан в этой квартире, и заявляет свои права на
неё – согласия на продажу он не давал, и покидать отчий дом не намерен.
Причина – покупателю вручили фальшивую выписку из домовой книги или
справку ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или места лишения свободы, на учебу в другой город и т.п.

Однако
хочу заметить, что далеко не всегда документы нужно подделывать.
Известны случаи, когда махинации с куплей-продажей жилья проворачивали
люди, хорошо знающие собственника и пользующиеся его доверием – друзья
и даже родственники. В этом случае завладеть оригиналами паспорта и
свидетельства о собственности вполне реально.

Некоторые держат паспорт
в ящике стола или в какой-нибудь коробке для документов и не проверяют
ежедневно его наличия, поскольку сейчас для подтверждения личности
достаточно водительских прав. В качестве собственника выступает
сообщник, похожий на собственника – ведь паспортные фотографии далеко
не всегда передают идеальное сходство.

Проблемы юридически
нечистой квартиры могут всплыть спустя несколько лет после покупки.
Например, приходит к вам некий молодой человек или дама и заявляет
права на вашу квартиру. Выясняется, что давным-давно при приватизации
квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей. Дети выросли и,
наконец, нашли время заняться восстановлением своих законных прав на
эту квартиру.

Встретиться с мошенником может не только покупатель,
но и продавец. Типичный пример: покупатель спрашивает, на основе чего
была установлена именно такая цена и просит показать заключения
эксперта.

Как правило, заключения эксперта у неопытного продавца нет.
Покупатель объявляет, что квартира его полностью устраивает, но он не
хочет переплачивать лишних денег и договаривается о приглашении
профессионального оценщика. Оценщик, состоящий в сговоре с покупателем,
существенно занижает стоимость квартиры. При последующей продаже
квартиры тому же оценщику ничего не стоит завысить её стоимость.

При купле-продаже квартиры самое надежное – это обратиться в надежное агентство недвижимости и воспользоваться услугами профессионального риэлтора
и юриста. Каждым делом должен заниматься специалист: ведь вы же не
пытаетесь при необходимости самостоятельно сделать себе операцию на
сердце или вылечить заболевший зуб.

При выборе специалиста нужно не
забыть уточнить, сколько лет он работает в агентстве, сколько у него за
плечами успешных сделок. Конечно, услуги опытного риэлтора недешевы, но чем заканчивается раздача бесплатного сыра, сейчас знают даже дети.

При необходимости риэлтор
получает в управляющей организации расширенную выписку из домовой
книги, где указаны все лица, когда-либо проживавшие в квартире и
адреса, по которым они выбыли.

Он не забудет выяснить, не выбывали ли
из квартиры в армию, дома-интернаты или места лишения свободы. Риэлтор
проверяет, что в квартире не было перепланировки, а если была – то
проведена по всем правилам и без нарушения закона. Получает все
необходимые согласия: от супругов, детей, наследников и других
зарегистрированных в квартире лиц.

Если при сделке используется банковская ячейка, риэлтор
контролирует закладку денег в ячейку: так можно быть уверенным, что
покупатель не заложит в неё «куклы» или фальшивые купюры. Иногда риэлтор
«по совместительству» выполняет даже обязанности детектива — бывали
случаи, когда добывать ценную информацию приходилось у соседей, друзей,
родственников, сотрудников эксплуатирующих компаний, налоговых
организаций.

В принципе, проверить юридическую чистоту квартиры в состоянии и частный риэлтор, и сотрудник агентства недвижимости. Как частник, так и риэлтор
из агентства заинтересованы в заключении сделки – в этом они тоже ничем
не отличаются. Однако в агентстве каждый комплект документов проходит
многоступенчатую проверку, в том числе и у юриста.

А юристу абсолютно
всё равно, будет или не будет заключена сделка, он работает за
зарплату, а не за комиссионные. При малейшем сомнении ему выгоднее не
дать выйти на сделку. Во-первых, это вполне понятное человеческое
желание перестраховаться, чтобы не быть оштрафованным или еще хуже – уволенным. А во-вторых – лишний раз показать работодателю, что он не зря получает свою зарплату. У частного риэлтора никаких «ограничителей» нет.

Хочу заметить, что агентства недвижимости используют все возможности, чтобы предупредить людей о деятельности мошенников. Риэлторы составляют так называемые «черные» списки недобросовестных клиентов – как продавцов, так и покупателей. Десятки черных
списков опубликованы в сети интернет в открытом доступе. В них
перечислены названия агентств, имена частных маклеров, клиентов. В
большинстве из них дана подробная информация о деятельности мошенников,
совершенных ими противоправных действиях.

В таких списках можно
найти информацию об уловках или методах психологического давления,
которые используют аферисты. Если мы хотим прийти к цивилизованному и
прозрачному рынку, то мы не должны давать шанс аферистам наживаться на
порядочных людях. Черные списки – далеко не единственный, но и не последний элемент защиты от мошенников. Не зря ведь говорят: предупрежден, значит – вооружен.