Эксперт по недвижимости Эдуард Юсупов: Доверяйтесь специалистам — это сбережёт вам и деньги, и здоровье

Москва уже давно занимает лидирующие строчки в рейтингах самых дорогих по стоимости недвижимости городов мира. К тому же на квартиры стоимостью несколько миллионов долларов США в столице покупатели находятся даже быстрее, чем на жильё экономкласса. Кто их покупает, что это за люди? Как рядовому покупателю ориентироваться на рынке жилья и не ошибиться? На эти и другие вопросы мы попросили ответить эксперта Агентства «Инком-недвижимость» Эдуарда Юсупова.

— Скажите, пожалуйста, как влияет сезонность при заключении сделки на покупку или продажу жилья? Нередко можно услышать советы сведущих людей, что покупать надо по весне, до лета, а продавать осенью, так ли это?

Э.Ю.: Скажем так, сезонность больше влияет на цены за аренду квартиры. А на рынке купли-продажи квартир сезон влияет только на количество сделок, но не на цену. То есть на конец августа — начало сентября приходится чуть больше сделок, чем летом, а перед новым годом активность на рынке возрастает.

Не знаю, с чем это связано, возможно, некоторые стараются закрыть этот вопрос в году уходящем. На январь приходится очень маленькое количество сделок, можно сказать, риелторы тоже отдыхают в это время. Также можно сказать, что май в смысле сделок совершенно пустой. На майские праздники приходятся длинные выходные, народ не расположен напрягаться, проводить сделки. Поэтому я так сказал, что сезонность влияет на количество сделок, но не влияет на цены.

— Эдуард Магомедович, а чем был характерен год уходящий?

Э.Ю.: В уходящем году наметилась тенденция к снижению цен на недвижимость. Сейчас цены не проваливаются, не падают, но тенденция к понижению определённо есть. Это связано с тем, что, по статистике, за последние год-полтора количество потенциальных покупателей, количество звонков по объявлению на выставленные к продаже объекты снизилось в два раза.

— Другими словами, на рынке недвижимости предложение превышает спрос? С чем это связано, с экономическим кризисом или вводом новостроек?

Э.Ю.: Рынок недвижимости более инертный, не такой подвижный, как валютный рынок, где в течение суток-двое может произойти обвал или взлёт. На рынке недвижимости всё происходит медленнее. И вверх идёт медленнее, и вниз.

Вниз даже ещё медленнее, потому что продавцы не готовы снижать цены. Они регулярно отслеживают, сколько стоит их недвижимость, и понимают, что год назад она стоила 6 тыс. долларов США за квадратный метр, и сейчас им трудно смириться, что она стоит 5 тыс. И если у них есть задача продать, они цепляются, конечно, за пиковые цифры, которые они знали.

Даже если они не собираются продавать, стараются самостоятельно отслеживать состояние рынка. И когда приходит время для обмена, допустим, двухкомнатной квартиры на трёхкомнатную, рынок уже изменился, цена упала на 15-20% ниже, чем была полтора года назад. А они не готовы по этой цене продавать и цепляются за пиковые значения полуторагодичной давности.

По оценкам специалистов, которые занимаются новостройками, за последние два года количество новых вводимых объектов жилья экономкласса (если мы говорим о массовом жилье) на 50% ниже количества требуемых новостроек в Москве, что не позволяет рынку недвижимости обвалиться. Если бы динамика строительства в Москве была бы такая же, как пять лет тому назад, то цены снижались бы более существенно, чем это происходит сейчас.

Поэтому своим потенциальным клиентам я объясняю, что сейчас идёт понижение цены на недвижимость. В течение двух-трёх месяцев я вынужден был опустить цену на 3-5%, чтобы они продавались. По мнению специалистов, это была адекватная цена для данного объекта.

Поэтому, выставляя на продажу свою квартиру, вы можете устанавливать любую цену, но продаваться она будет по той стоимости, что есть сегодня на рынке.

— Стало модным публиковать оценочные прогнозы на цены по недвижимости, экспертные заключения, некоторые довольно сложные. Кто их делает и для кого они предназначены?

Э.Ю.: Первую оценку даёт действующий, практикующий эксперт, который занимается продажами и покупками на рынке. Другую оценку выдаёт сертифицированный оценщик, то есть специалист, который прошёл обучение, владеет технологиями рыночной оценки недвижимости. Такие эксперты работают в сертифицированных компаниях, которые выдают заключение, что объект такой-то, с такими-то характеристиками, по такому-то адресу на сегодняшний день стоит такую условную цифру.

Бывает и так, что такая оценка часто расходится с рынком, потому что они не учитывают тенденции, поскольку эксперты немного оторваны от текущей практики.

— Можете рассказать об этом на примере?

Э.Ю.: Полгода тому назад я продавал трёхкомнатную квартиру в новом доме в городе Долгопрудный. Наша экспертная оценка была 7,5 млн рублей (при диапазоне цен 7,3–7,5 млн рублей за квартиру больше 80 квадратных метров).

К нам пришёл потенциальный покупатель, она ему понравилась, договорились о цене, и клиент внёс аванс за эту квартиру. Ему, кроме собственных средств, нужно было добавлять ипотечные средства. В этом случае будущий покупатель должен обязательно получить экспертную оценку от независимой экспертной компании для предоставления в банк (это одно из условий предоставления ипотечного кредита).

Банк принимает решение о выдаче кредита, отталкиваясь от независимой оценки экспертов, и только после этого утверждает сумму. Так вот, оценочная компания выдала заключение, что эта квартира стоит 8,5 млн руб. Получилось большое расхождение — в миллион рублей.

Такое случается при очень большом разбросе цен на подобные, аналогичные квартиры, которые продавались в этом городе. При разбросе цен от 6,8 до 9,0 млн рублей названная выше цена уже отстала от рынка. Это можно отнести к фантазии продавцов, называющих цену, за которую эта квартира не продастся. Цена в 7,3–7,5 млн рублей и была рыночной ценой.

Но эксперты работают в основном для банков при выдаче ипотечного кредита, поэтому мы с ними работаем. Мы обращаемся к ним и в том случае, когда покупатель или продавец — несовершеннолетний ребёнок. Тогда эта оценка нужна при оформлении опеки и попечительства, чтобы дать разрешение на сделку. Такая независимая оценка рыночной стоимости востребована и в суде при рассмотрении дела о разделе имущества.

— С какими клиентами Вам приходится работать чаще?

Э.Ю.: Мне интересно общаться со всеми клиентами. В основном моя клиентура — представители экономкласса, те, которые выбирают квартиры стоимостью от 4 до 12 млн рублей.

— Какую квартиру можно приобрести в Москве за четыре миллиона рублей?

Э.Ю.: За эти деньги можно купить однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы.

— Почему некоторые москвичи предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, расположенную подальше от столицы? Нередко можно услышать, что они скупили всё самое лучшее там и из-за этого поднимают цены на жильё?

Э.Ю.: Я не думаю, что цены на недвижимость в регионах поднимают состоятельные покупатели из столицы. Скорее всего, она дорожает потому, что в России очень ограничены различные формы вложения собственных сбережений, поэтому есть люди, которые вкладывают их в недвижимость, как инвестиции. У нас слабо развит рынок ценных бумаг, люди им не доверяют, с акциями дело иметь им непривычно.

А такой понятный механизм сбережения, сохранения и приумножения богатства, как рынок жилья, им кажется предпочтительнее, чем хранить средства, скажем, в банке.

— Как часто Вам приходится иметь дело с мошенничеством, ведь рынок недвижимости занимает одно из ведущих мест по совершённым преступлениям?

Э.Ю.: Эти случаи встречаются регулярно. Каждый год у любого эксперта, который активно работает на рынке, бывает три-четыре случая, когда после внесения аванса за квартиру, которая понравилась покупателю, приходилось его возвращать.

После внесения аванса есть две-три недели на то, чтобы проверить квартиру. И вот, в ходе проверки выясняется, что эту квартиру ни в коем случае нельзя покупать. Тогда нам и приходилось забирать аванс и искать другой объект для клиента.

Если мы не уверены в юридической чистоте, если есть малейшие сомнения — мы не рекомендуем клиенту покупать.

— Многие предпочитают работать с независимыми риелторами, не хотят платить агентствам комиссии, считают их очень дорогими. Какие преимущества получает клиент, обращаясь к вашей компании?

Э.Ю.: Каждый человек имеет право на свой выбор — работать с агентством или частным риелтором. Он может продавать своё жилье сам, как говорится, без посредников.

Однако судите сами, допустим, комиссия агентства составляет от 200 до 500 тыс. рублей, у дорогих объектов это может быть и миллион рублей, в зависимости от стоимости квартиры. В момент оформления сделки никто не может сказать, как всё обернётся в дальнейшем, хотя все надеются на хороший исход.

Но в случае, если пройдёт сделка, которая впоследствии может быть оспорена в суде и будет признана недействительной, агентство по недвижимости в любом случае несёт ответственность перед своим клиентом, так как рискует своей репутацией. Оно будет представлять интересы своего клиента в суде, и в таком случае любые издержки на адвокатов, юристов, представительство в суде могут быть в разы больше, чем эта комиссия.

— Выходит, как в русской поговорке, «скупой платит дважды»?

Э.Ю.: Когда покупатели — физические лица — пытаются сэкономить на услугах агентства, они не в силах оценить, насколько высоким может быть риск. Они думают, что у них есть высшее образование, сами смогут разобраться с документами, заказать выписку из Единого государственного реестра прав и т. д. Бывает, что у кого-то знакомые работают в правоохранительных органах, чувствуя себя защищёнными, люди решают: «Ну зачем я буду тратиться, отдавать агентству, тем более что все базы данных объектов общедоступны, у всех есть Интернет, я и сам со всем справлюсь».

— Типичная психология…

Э.Ю.: Да. Наши юристы, которые занимаются вопросами недвижимости, знают сто причин, по которым сделка может быть опротестована, признана недействительной. И это случаи, о которых другой юрист, занимающийся трудовыми отношениями, договорами поставки или подряда, не имеет понятия.

Тот тоже вроде юрист и знает законы, но специализации разные, и опыт разный. Можно сэкономить 300 тыс. рублей, а потом годами ходить судиться из-за этого объекта. Причины могут быть разные, порой всплывают очень давние детали и моменты, про которые мало кто и помнит.

К примеру, выясняется, что кого-то из предыдущих собственников объекта обделили во время приватизации в далёкие 90-е, кого-то обделили при разделе наследства, кто-то из бывших супругов остался обделённым или недовольным тем, как было разделено имущество и т. д. Вариантов получить неприятности масса.

— Какова вероятность с первой встречи определить — проблемное жильё или нет, не скрывают ли продавцы что-то во время сделки?

Э.Ю.: Конечно, при первом разговоре опытный эксперт сразу обратит внимание на какое-то несоответствие, расхождение, нестыковки в информации, которую выдаёт продавец или его представитель. То есть то, чего не увидит клиент, не обратит внимания на какие-то нюансы покупатель, опытный эксперт отметит для себя.

— С другой стороны, есть такая практика, когда покупателя не допускают на прямые контакты с продавцом, переговоры ведутся только через посредника или риелтора. Это оправдано?

Э.Ю.: Да, это оправдано, и знаете почему? Вот я, например, своим клиентам-покупателям не советую говорить о ценах во время просмотра. Спросить — да, но не обсуждать. Потому что если противоположная сторона (продавец или его представитель) — опытный человек, то он по реакции покупателя может понять, насколько тот готов к этой цене, и готов ли к повышению цены.

Когда мы приходим смотреть объект, то я клиентов предупреждаю, чтобы они не выказывали большого интереса или эмоций. После просмотра можно похвалить, но никаких восхищений, не расставлять уже вслух мебель, потому что за этим последует повышение цены. По крайней мере, торговаться уже будет тяжело.

— Эдуард Магомедович, а Вы всегда выступаете в интересах своего клиента?

Э.Ю.: Если риелтор рассчитывает на долговременный период взаимоотношений со своим клиентом, он должен понимать, что не надо стараться выжать из него все соки сейчас. В любом случае, клиент должен остаться доволен работой риелтора. В этом есть и корыстный интерес, потому что довольный клиент будет рекомендовать риелтора своим знакомым, друзьям.

— Да, доверие клиентов дорогого стоит. Насколько можно доверять рекламе, в которой говорится, что, если бы вы продали квартиру через агентство, вы выиграли бы энную сумму денег?

Э.Ю.: В этой рекламе говорится о реальных историях. Мы говорим о покупателях, а бывают ситуации, что и продавцы рассуждают так же: «Зачем я буду давать деньги риелтору, когда я сам могу прекрасно поместить рекламу в Интернете. Мне будут звонить, я буду показывать, ну и продам без посредника, а на оформление, сопровождение сделки просто позову какого-нибудь юриста».

Юрист поможет оформить сделку, но при этом вы можете неправильно оценить свою квартиру. Пытаясь сэкономить 300 тыс. рублей на комиссии агентства, вы продаёте на 700-800 тыс. рублей дешевле рынка. Вот такая «экономия» получается!

Опытные специалисты, эксперты на рынке недвижимости как раз и находят для своих покупателей вот такие недооцененные варианты. У меня было не менее десяти сделок, когда я экономил своим клиентам деньги, то есть находил им квартиры, которые недооценены где-то на 500-800 тыс. рублей. Для клиента получается существенная экономия.

— Спасибо за беседу, а что Вы пожелаете нашим читателям напоследок?

Э.Ю.: Доверяйтесь специалистам — это сбережёт вам и деньги, и здоровье.